Simulateur SCI : IR ou IS, quel régime choisir ?

SCI à l'IR ou à l'IS : deux logiques fiscales

La Société Civile Immobilière est le véhicule juridique le plus utilisé pour détenir un patrimoine immobilier à plusieurs. Par défaut, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) : elle est « transparente », chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers sur sa propre déclaration. L'option pour l'impôt sur les sociétés (IS) transforme la SCI en entité fiscale autonome.

Ce choix a des conséquences majeures sur la fiscalité courante (imposition des loyers), sur la capacité à amortir le bien, et sur le traitement des plus-values en cas de revente. Il n'existe pas de réponse universelle : le régime optimal dépend de votre TMI, de vos objectifs patrimoniaux et de votre horizon de détention.

L'amortissement : l'atout majeur de l'IS

En SCI à l'IS, le bien immobilier peut être amorti comptablement. Le terrain (non amortissable) est séparé du bâti, qui est amorti sur 25 à 40 ans selon sa nature. Pour un immeuble acheté 300 000 € dont 70 % de bâti :

• Bâti (210 000 €) amorti sur 30 ans = 7 000 €/an de charge déductible
• Mobilier et travaux amortis sur 5-10 ans, accélérant la déduction
• Résultat : un IS souvent très faible, voire nul, pendant les premières années

En SCI IR, aucun amortissement n'est possible. Seules les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurance, taxe foncière) sont déductibles des revenus fonciers.

Le piège de la plus-value en IS

La contrepartie de l'amortissement IS se manifeste à la revente. En SCI IR, la plus-value bénéficie du régime des particuliers : abattements progressifs aboutissant à une exonération totale (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS). En SCI IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix d'achat moins amortissements cumulés), ce qui gonfle considérablement la base imposable.

Exemple : un bien acheté 200 000 € et revendu 250 000 € après 15 ans d'amortissement (90 000 € cumulés). En IR, la plus-value brute est de 50 000 €, largement réduite par les abattements. En IS, la plus-value est de 140 000 € (250 000 − 110 000 de valeur nette), imposée au taux IS. L'économie annuelle est en partie reprise à la sortie.

La double imposition IS + flat tax

En SCI IS, les bénéfices sont imposés deux fois : d'abord à l'IS (15 ou 25 %), puis à la flat tax (31,4 % en 2026) lorsqu'ils sont distribués aux associés sous forme de dividendes. Le taux global d'imposition peut donc atteindre 41,7 % sur les bénéfices distribués (pour la tranche à 15 % d'IS) ou 48,5 % (pour la tranche à 25 %).

Toutefois, tant que les bénéfices restent dans la SCI (capitalisation), seul l'IS est payé. Cette stratégie est intéressante pour réinvestir dans de nouveaux biens ou rembourser un emprunt, en différant la flat tax.

FAQ

Sources et références

• BOFiP · SCI et revenus fonciers
• service-public.fr · SCI familiale
• impots.gouv.fr · IS et flat tax 2026