LMNP micro-BIC ou réel : comment choisir ?

Micro-BIC avec son abattement forfaitaire de 50 % est intéressant si vos charges et amortissements cumulés sont inférieurs à 50 % des recettes (cas rare). Le régime Réel permet de déduire les charges réelles PLUS l'amortissement du bâti (2-3 %/an sur 25-30 ans) et du mobilier (10 %/an). Résultat : impôt souvent nul ou très faible pendant 5 à 10 ans. Le Réel est optimal dans la majorité des cas, mais demande une comptabilité annuelle (~500 €/an).

Quels sont les plafonds LMNP en 2026 ?

Micro-BIC hébergement non classé : 77 700 € de recettes annuelles. Au-delà, passage obligatoire au Réel. Micro-BIC hébergement classé tourisme : 188 700 €, avec abattement majoré à 71 %. Pour rester en LMNP et non LMP (Loueur Meublé Professionnel), il faut que les recettes restent sous 23 000 €/an OU inférieures aux autres revenus du foyer.

Quelles charges sont déductibles en régime Réel ?

Pratiquement toutes les charges liées au bien : taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, frais de gestion locative, intérêts d'emprunt, travaux d'entretien, honoraires comptable, CFE, frais de création d'entreprise. Plus les amortissements du bâti (70 % du prix) sur 25-30 ans et du mobilier (8-10 % du prix) sur 5-10 ans. Tenez la comptabilité à jour avec un expert-comptable LMNP.

immobilier · location meublée avril 2026

LMNP Micro-BIC ou Réel : lequel rapporte plus ?

Comparaison directe entre l'abattement forfaitaire 50 % du Micro-BIC et la déduction charges + amortissements du régime Réel. Calcul sur les mêmes recettes.

Paramètres

Loyer mensuel meublé

€

100 €5 k€

Charges annuelles réelles

€

0 €20 k€

Prix d'achat du bien

€

30 k€1 M€

Imposition (TMI)

0 %45 %

Régime fiscal

CALCUL EN TEMPS RÉEL

Net annuel en régime Micro-BIC

4 267€

Rentabilité

2,13%

sur le prix d'achat

Abattement forfaitaire

4 800€

50 % des recettes

Écart avec autre régime

1 604€

optimal : Réel

Régime optimal : Réel (avec amortissement). Écart : 1 604 €/an.barèmes 2026

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Décomposition Micro-BIC

Net après impôts4 267 €44%

Impôts + PS2 333 €24%

Charges3 000 €31%

Micro-BIC vs Réel

Micro-BIC : simple, abattement forfaitaire 50 % (71 % si classé tourisme). Pas de comptabilité. Plafond 77 700 € de recettes.
Réel : déduction charges réelles + amortissements du bâti (25-30 ans) et du mobilier. Souvent zéro impôt pendant 5 à 10 ans. Comptabilité obligatoire (~500 €/an).
Bascule automatique au réel au-delà de 77 700 € de recettes annuelles.
Option pour le réel possible même sous le plafond, par courrier au SIE avant le 31 mai.

Le LMNP en 2026 : la mécanique

Louer un logement meublé relève du statut Loueur Meublé Non Professionnel tant que vos recettes annuelles restent sous 23 000 € ou inférieures aux autres revenus du foyer. Les recettes sont imposées dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), pas dans les revenus fonciers comme la location nue.

Deux régimes fiscaux s'offrent à vous : Micro-BIC (simple, abattement forfaitaire) ou Réel (charges réelles + amortissements). Le choix se fait sur option au moment de votre première déclaration, puis est révisable chaque année.

L'amortissement : le gros avantage du Réel

En LMNP au Réel, vous pouvez amortir comptablement votre bien. Sur un achat à 200 000 € :

Bâti (70 % du prix) : 140 000 € amortis sur 25-30 ans = 4 700 à 5 600 €/an
Mobilier (8-10 % du prix) : 16 000 € amortis sur 5-10 ans = 1 600 à 3 200 €/an
Terrain (20-30 % du prix) : non amortissable
Total amortissement : 6 à 8 k€/an déduits des recettes, souvent plus que les loyers encaissés, résultat imposable nul pendant 10-15 ans.

Attention à la revente

Nouveauté 2025-2026 : depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués pendant la location LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Auparavant exonérés, ils augmentent la plus-value imposable et donc l'impôt au moment de la vente.

Concrètement : si vous avez amorti 60 000 € sur 10 ans, la plus-value est gonflée de 60 000 €. La déduction annuelle reste intéressante, mais l'avantage est partiellement rattrapé à la sortie. À arbitrer selon votre horizon de détention.

Les obligations pratiques

Inscription au guichet unique (formulaire P0i) sous 15 jours du démarrage de l'activité
Tenue d'une comptabilité commerciale en régime Réel (bilan, compte de résultat)
Adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) facultative mais fiscalement plus intéressante
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : environ 200 à 1 000 €/an selon commune et valeur locative
Déclaration annuelle 2031 (Réel) ou 2042-C-PRO (Micro-BIC)

LMNP par département

Retrouvez l'analyse LMNP (rendement meublé, fiscalité micro-BIC vs réel) pour chaque département :

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Rentabilité locative

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Guide : Guide LMNP complet

Fiscalité location meublée

Sources et références

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Rillieux-la-Pape Goussainville Ris-Orangis L'Haÿ-les-Roses Savigny-le-Temple Cambrai Cachan Châtellerault Baie-Mahault Viry-Châtillon Le Chesnay-Rocquencourt Menton Chatou Malakoff La Garenne-Colombes Tournefeuille Bourgoin-Jallieu Draveil Liévin Villiers-le-Bel Lyon 2e Arrondissement Vandœuvre-lès-Nancy Agde Décines-Charpieu Saint-Cloud Villemomble Guyancourt Orange Fresnes Saint-Étienne-du-Rouvray Ermont Clichy-sous-Bois Vallauris Périgueux Sotteville-lès-Rouen Bois-Colombes Le Plessis-Robinson Charenton-le-Pont Maubeuge Lyon 1er Arrondissement Montfermeil Vanves Saint-Sébastien-sur-Loire Orvault Dieppe Soissons Yerres Illkirch-Graffenstaden Sucy-en-Brie Le Gosier Rambouillet Remire-Montjoly Gonesse Blagnac Taverny La Teste-de-Buch Bussy-Saint-Georges Champs-sur-Marne Limeil-Brévannes Paris 4e Arrondissement Cormeilles-en-Parisis Bergerac Sens Lambersart Armentières Gradignan Villeparisis Sannois Étampes Grigny Cenon Brétigny-sur-Orge Lunel La Garde Élancourt Saumur Vertou Aurillac Eaubonne Biarritz Miramas Muret Castelnau-le-Lez Villeneuve-la-Garenne Les Ulis Les Pavillons-sous-Bois Sèvremoine Le Grand-Quevilly Lormont Hénin-Beaumont Brunoy Cavaillon Saint-Ouen-l'Aumône Sainte-Suzanne Alençon Saintes Vernon Béthune Vichy Le Bouscat Vierzon Libourne Eysines Kourou Montbéliard Petit-Bourg Orly Marseille 2e Arrondissement Laon Frontignan Le Kremlin-Bicêtre Couëron Fontenay-aux-Roses Montgeron Beaupréau-en-Mauges Rodez Sainte-Anne Les Lilas Dole La Valette-du-Var Dammarie-les-Lys Olivet Hérouville-Saint-Clair Rochefort Combs-la-Ville Lanester Roissy-en-Brie Tassin-la-Demi-Lune Saint-Jean-de-Braye Deuil-la-Barre Maisons-Laffitte Le Moule Vélizy-Villacoublay Challans Saint-Dizier Torcy Manosque Loos Gif-sur-Yvette Les Pennes-Mirabeau Oyonnax Montigny-lès-Cormeilles Auch Abbeville Villeneuve-sur-Lot Mantes-la-Ville Sèvres Montereau-Fault-Yonne Achères Le Petit-Quevilly Arcueil Épernay Gujan-Mestras Dax Millau Fontaine Chemillé-en-Anjou Longjumeau Neuilly-Plaisance Hazebrouck Nogent-sur-Oise Voiron Fleury-les-Aubrais La Madeleine Saint-Michel-sur-Orge Montmorency Montigny-lès-Metz Sainte-Foy-lès-Lyon Morsang-sur-Orge Mandelieu-la-Napoule Gardanne Le Robert Lagny-sur-Marne Allauch Bruay-la-Buissière Givors Saint-Gratien Saint-Cyr-l'École Ozoir-la-Ferrière Saint-Genis-Laval Montaigu-Vendée Le Plessis-Trévise Mons-en-Barœul Plaisance-du-Touch Saint-Mandé Bourg-la-Reine Villeneuve-le-Roi Carquefou Sceaux Concarneau Chaumont Lingolsheim Carrières-sous-Poissy Coudekerque-Branche Wasquehal Halluin La Chapelle-sur-Erdre Denain Cugnaux Maurepas Chaville Croix Bouguenais Joinville-le-Pont Le Creusot Forbach La Celle-Saint-Cloud Mitry-Mory Chilly-Mazarin Beaune Lannion Fougères L'Isle-sur-la-Sorgue Grande-Synthe Mont-Saint-Aignan Sarreguemines Cahors Bruges Bourg-lès-Valence Albertville Bressuire Gentilly Cournon-d'Auvergne Vence Macouria Paris 2e Arrondissement Chevilly-Larue Ronchin Mougins Bruz Lisieux Sélestat La Crau Pertuis Le Mée-sur-Seine Schœlcher 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Épinay-sur-Orge Fleury-Mérogis Igny Morangis Saint-Germain-lès-Arpajon Saint-Pierre-du-Perray Villebon-sur-Yvette Ville-d'Avray Dugny Le Raincy Villetaneuse Ormesson-sur-Marne La Queue-en-Brie Saint-Maurice Valenton Villecresnes Beaumont-sur-Oise Enghien-les-Bains Fosses L'Isle-Adam Louvres Persan Pierrelaye Saint-Claude Saint-François Rivière-Salée Sainte-Marie La Trinité Les Avirons Bras-Panon L'Étang-Salé Petite-Île

LMNP Micro-BIC ou Réel : lequel rapporte plus ?

Paramètres

Décomposition Micro-BIC

Micro-BIC vs Réel

Le LMNP en 2026 : la mécanique

L'amortissement : le gros avantage du Réel

Attention à la revente

Les obligations pratiques

LMNP par département

Auvergne-Rhône-Alpes

Bourgogne-Franche-Comté

Bretagne

Centre-Val de Loire

Corse

Grand Est

Guadeloupe

Guyane

Hauts-de-France

La Réunion

Martinique

Normandie

Nouvelle-Aquitaine

Occitanie

Pays de la Loire

Provence-Alpes-Côte d'Azur

Île-de-France

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Sources et références

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