LMNP Marseille 3e Arrondissement (13)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Marseille 3e Arrondissement.
Quelle rentabilité LMNP à Marseille 3e Arrondissement en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,5 %
Net au réel (studio)
5,0 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Marseille 3e Arrondissement. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Marseille 3e Arrondissement (13)
2 179 €
Prix médian / m²
28 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
776
Transactions / an
LMNP en Marseille 3e Arrondissement : analyse
Marseille 3e Arrondissement (13), en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, affiche un prix moyen de 5 501 euros/m² (+5,4% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 28 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Marseille 3e Arrondissement
T2 45 m² — Marseille 3e Arrondissement
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Marseille 3e Arrondissement
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Marseille 3e Arrondissement :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 8 256 € | 8 256 € | 14 856 € | 14 856 € |
| Abattement / Charges | -4 128 € | -2 064 € | -7 428 € | -3 714 € |
| Amortissement | — | -4 175 € | — | -7 514 € |
| Base imposable | 4 128 € | 2 017 € | 7 428 € | 3 628 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 238 € | 605 € | 2 228 € | 1 088 € |
| Rendement net fiscal | 5,0% | 5,5% | 5,0% | 5,5% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 633 euros/an d'impôt pour un studio et 1 140 euros/an pour un T2 à Marseille 3e Arrondissement.
Pourquoi investir en meublé à Marseille 3e Arrondissement
Marseille 3e Arrondissement bénéficie d'une attractivité forte qui en fait un département privilégié pour l'investissement LMNP. La demande locative soutenue, notamment à et , garantit un taux d'occupation élevé pour les meublés. Les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité recherchent activement des logements meublés, prêts à habiter.
Avec un prix moyen de 5 501 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Marseille 3e Arrondissement combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (22818 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Marseille 3e Arrondissement est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Le marché locatif à Marseille 3e Arrondissement est dynamique, avec une forte demande pour les meublés. Comparez les rendements avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Marseille 3e Arrondissement
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Marseille 3e Arrondissement ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Marseille 3e Arrondissement ?
Marseille 3e Arrondissement est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Marseille 3e Arrondissement ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Marseille 3e Arrondissement en 2026
La ville de Marseille 3e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 2 179 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (5 501 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en hausse sur un an (+5,4 %). Avec 58 029 habitants, la ville présente une densité de 22 818 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 776 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 43 % moins cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 11 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Marseille 3e Arrondissement
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 566 €/m² contre 3 039 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 130 740 €, soit une mensualité de 634 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 811 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 217 900 €, avec une mensualité de 1 056 € (salaire requis : 3 017 € net/mois).
Les prix à Marseille 3e Arrondissement sont 11 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse affichent des prix plus élevés.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Marseille 3e Arrondissement | 2 179 € | +5,4 % | 58 029 |
| Bouches-du-Rhône | 3 814 € | -3,1 % | 2 087 658 |
| Var | 4 182 € | -2,6 % | 1 119 307 |
| Vaucluse | 2 818 € | -5,5 % | 572 056 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Marseille 3e Arrondissement
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 179 €) est inférieur au prix moyen (5 501 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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