LMNP au réel : comment fonctionne l amortissement en 2026
LMNP amortissement réel expliqué avec un cas chiffré complet : durées, calcul, déficit BIC et impact de la réforme 2025 sur la revente en 2026.
Amortir un bien loué meublé permet, sur le papier, de ne payer aucun impôt sur des loyers pourtant bien réels. Le mécanisme est légal, encadré par le Code général des impôts, mais il obéit à des règles précises que beaucoup de bailleurs appliquent mal. Voici comment il fonctionne concrètement, chiffres à l’appui, avec un cas réel du T2 à l’achat jusqu’à la déclaration.
Ce qui est amortissable en LMNP au réel, et ce qui ne l’est pas
Le régime réel (par opposition au micro-BIC) permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, en plus des charges classiques. Trois catégories d’actifs, trois traitements différents :
- Le terrain : jamais amortissable. Il faut l’exclure du prix d’achat avant tout calcul, en général entre 10 et 20 % de la valeur totale selon la localisation.
- Le bien immobilier hors terrain : amortissable sur 25 à 30 ans, en fonction de sa nature et de son état (un bien ancien avec beaucoup de travaux à prévoir s’amortit sur une durée plus courte qu’un bien récent).
- Le mobilier et l’équipement (literie, électroménager, cuisine équipée) : amortissable sur 5 à 10 ans selon le type de bien, la durée la plus courte étant retenue pour l’électroménager et l’informatique.
Certains cabinets décomposent aussi la structure du bâti (gros œuvre, toiture, façade, agencements) sur des durées distinctes allant de 15 à 75 ans, avec un amortissement pondéré plus favorable. Pour un investisseur qui gère seul son dossier, une décomposition simplifiée en deux ou trois postes reste largement suffisante et plus facile à défendre en cas de contrôle.
Cas pratique : Corinne achète un T2 meublé à Rennes
Corinne achète un T2 meublé à Rennes pour 180 000 €, frais de notaire inclus dans le montage. Elle le loue en longue durée à 820 € par mois, meublé, soit 9 840 € de loyers annuels.
Étape 1 : décomposer le prix d’achat
Elle retient une quote-part de terrain de 20 %, cohérente avec le marché rennais :
| Poste | Montant | Durée retenue | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Terrain (non amortissable) | 36 000 € | / | 0 € |
| Bien hors terrain | 144 000 € | 28 ans | 5 143 € |
| Mobilier et équipement | 9 000 € | 6 ans | 1 500 € |
| Total amortissements | 6 643 € |
Étape 2 : lister les charges réelles déductibles
Au régime réel, Corinne déduit l’intégralité de ses charges, sans plafond forfaitaire :
- Taxe foncière : 1 350 €
- Assurance propriétaire non occupant (PNO) : 180 €
- Intérêts d’emprunt (première année) : 4 200 €
- Frais de gestion locative : 550 €
- Charges de copropriété non récupérables : 400 €
- Frais de comptabilité (adhésion obligatoire à un centre de gestion agréé) : 600 €
Total des charges hors amortissement : 7 280 €.
Étape 3 : calculer le résultat imposable
| Montant | |
|---|---|
| Loyers encaissés | 9 840 € |
| Charges réelles déductibles | 7 280 € |
| Résultat avant amortissement | 2 560 € |
| Amortissements disponibles | 6 643 € |
C’est ici que la règle spécifique au LMNP intervient : l’amortissement ne peut jamais créer ni aggraver un déficit fiscal (article 39 C du CGI). Corinne ne peut donc déduire que 2 560 € d’amortissement cette année-là, montant qui ramène son résultat imposable à 0 €. Le solde, soit 6 643 € moins 2 560 € = 4 083 €, n’est pas perdu : il devient un amortissement réputé différé (ARD), reportable sans limite de durée sur les exercices futurs, dès que ses loyers dégageront un excédent suffisant pour l’absorber.
Résultat concret : Corinne ne paie aucun impôt sur ses 9 840 € de loyers l’année de l’achat, et conserve un stock de 4 083 € d’amortissement disponible pour les années suivantes. Pour vérifier ce calcul sur votre propre projet, le simulateur LMNP permet de tester différentes hypothèses de prix, de durée d’amortissement et de loyer.
Que se passe-t-il si les charges seules créent un déficit
Le cas de Corinne montre un résultat neutre grâce à l’amortissement plafonné, mais l’inverse existe aussi. Si ses charges réelles (hors amortissement) avaient dépassé ses loyers, disons 10 500 € de charges pour 9 840 € de loyers, elle aurait dégagé un déficit de 660 € avant tout amortissement. Ce déficit-là suit une règle différente de celle de l’ARD : il est reportable, mais uniquement sur ses futurs bénéfices de location meublée non professionnelle (BIC non professionnels), pendant 10 ans, et jamais sur son revenu global, son salaire ou ses autres revenus fonciers. C’est une différence majeure avec l’investissement locatif nu, où un déficit foncier peut, sous conditions, s’imputer sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an.
En résumé, deux stocks distincts coexistent dans une déclaration LMNP au réel : le déficit d’exploitation (charges supérieures aux loyers, limité à 10 ans, imputable seulement sur des BIC de location meublée), et l’amortissement réputé différé (report illimité, mais lui aussi imputable seulement sur des BIC de location meublée future).
La réforme 2025 change la donne à la revente
Depuis le 15 février 2025 (article 84 de la loi de finances 2025, codifié à l’article 150 VB III du CGI), les amortissements effectivement déduits pendant la durée de détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, sauf pour les résidences services. Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 a confirmé que cette réintégration s’applique même aux amortissements pratiqués avant 2025, dès lors que la vente intervient après le 15 février 2025.
Concrètement, la plus-value taxable se calcule désormais ainsi : prix de cession moins (prix d’acquisition moins amortissements déduits). Plus un bailleur a amorti longtemps, plus la base taxable à la revente augmente. Sur un bien détenu 10 ans avec un rythme d’amortissement proche de celui de Corinne, l’impôt sur la plus-value peut être multiplié par 2 à 5 par rapport à l’ancien régime.
Deux leviers atténuent cet effet : les abattements pour durée de détention s’appliquent sur la plus-value brute réintégrée (exonération totale d’impôt sur le revenu à 22 ans, exonération complète y compris prélèvements sociaux à 30 ans), et la transmission par décès purge intégralement la plus-value latente, amortissements compris, au titre de l’article 754 B du CGI. Ce dernier point change la stratégie patrimoniale : un bien LMNP fortement amorti se transmet désormais dans de meilleures conditions fiscales qu’il ne se revend de son vivant.
Réel ou micro-BIC : à partir de quand l’amortissement devient rentable
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers d’une location meublée longue durée, sans possibilité de déduire charges réelles ni amortissement, jusqu’à un seuil de recettes annuelles de 77 700 € (porté à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028). Pour Corinne, l’abattement forfaitaire aurait représenté 4 920 € de charges implicites (50 % de 9 840 €), très inférieur aux 7 280 € de charges réelles plus 2 560 € d’amortissement effectivement déduits au réel. Le réel devient mécaniquement avantageux dès que charges réelles et amortissement dépassent 50 % des loyers, ce qui est presque systématique la première décennie d’un achat à crédit avec mobilier neuf.
La bascule au réel implique en contrepartie une comptabilité rigoureuse et l’adhésion à un centre de gestion agréé ou le recours à un expert-comptable, coût à intégrer dans l’arbitrage. Avant de choisir, il est utile de chiffrer les deux scénarios sur son propre projet avec le simulateur LMNP, qui permet de comparer directement l’impôt dû au micro-BIC et au réel selon le prix d’achat, le loyer visé et le mode de financement.