immobilier · investissement locatif avril 2026

Votre rendement locatif, net-net.

Brut, net, net-net : le seul chiffre qui compte après charges, taxe foncière et fiscalité. Au-delà des promesses commerciales des agents.

Paramètres

Prix d'achat

€

30 k€1 M€

Frais de notaire

€

0 €100 k€

Travaux & frais annexes

€

0 €100 k€

Loyer mensuel hors charges

€

100 €5 k€

Charges annuelles

€

0 €10 k€

Taxe foncière annuelle

€

0 €5 k€

Imposition (TMI + PS)

0 %62 %

CALCUL EN TEMPS RÉEL

Rendement net-net (fiscalité incluse)

2,74%

Rendement brut

4,91%

10 800 € / an

Cash flow mensuel

502€

positif

Investissement

220 000€

prix + notaire + travaux

Votre rendement est faible vs. benchmark 5 %.brut → net : −1,00 % · net → net-net : −1,17 %

· L'URL reflète votre simulation

Du brut au net-net (rendement)

Net-net (après impôts)2,74 %56%

Impôts1,17 %24%

Charges + taxe1,00 %20%

Le détail annuel

Loyers perçus10 800 €

− ChargesNaN €

− Taxe foncière1 000 €

Revenu net avant impôts8 600 €

− Impôts (30 %)2 580 €

Net-net annuel6 020 €

Comment lire ce rendement

Le rendement brut (4,91 %) est le chiffre affiché par les agences. Le net-net (2,74 %) est ce qu'il vous reste en poche : charges, taxe foncière, imposition incluses. C'est le seul qui compte pour comparer avec un livret ou un ETF.

Comprendre les trois niveaux de rentabilité

Rentabilité brute : loyer annuel / prix d'achat. C'est le chiffre que mettent en avant les agents immobiliers. Peu pertinent pour décider.
Rentabilité nette : loyers moins charges, taxe foncière, gestion, assurance. Le vrai indicateur avant fiscalité.
Rentabilité net-net : après IR + prélèvements sociaux selon votre TMI. Le seul chiffre qui reflète votre cashflow réel.

Les charges à ne pas oublier

Un loyer de 900 €/mois ne finit jamais à 10 800 € dans votre poche. Les charges à intégrer dans votre simulation :

Charges de copropriété non récupérables (~20-30% du total)
Taxe foncière (hausses régulières ces dernières années)
Assurance propriétaire non occupant (PNO) : 80-150 €/an
Gestion locative (6-8% TTC si agence) ou garantie loyers impayés (2-4%)
Vacance locative prévisionnelle (compter 1 mois/an minimum)

FAQ

Quelle est une bonne rentabilité locative ?

En France en 2026, une rentabilité brute de 5-6% est correcte dans les grandes villes, 7-10% en zone tendue moyenne, 10%+ dans les villes moyennes ou avec de la colocation. En net-net, visez au moins 3-4% pour que l'opération ait du sens face au livret A et aux ETF.

Comment augmenter la rentabilité d'un investissement locatif ?

Négocier le prix d'achat (levier principal), choisir le régime fiscal LMNP au réel pour effacer l'imposition pendant des années, louer en meublé (loyers +10-20%) ou en colocation, optimiser les travaux (récupérables au réel), et gérer soi-même pour éviter les 8% d'agence.

Faut-il compter la plus-value dans la rentabilité ?

Non, pas dans la rentabilité locative stricto sensu. La plus-value est un bonus potentiel, pas acquis, et elle est taxée à la revente. Comptez-la séparément dans votre TRI (taux de rendement interne) si vous voulez comparer avec d'autres placements.

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