Rentabilité Locative Bordeaux (33)
Rendement locatif brut estimé à 4,8% — Analysez le potentiel d'investissement immobilier à Bordeaux à partir des prix moyens observés en 2026.
Quelle rentabilité locative à Bordeaux en 2026 ?
4,8 % de rendement brut
3,4 %
Rendement net estimé
4 538 €/m²
Prix d'achat médian
Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat, au prix du marché à Bordeaux. Le net dépend des charges, de la vacance et de la fiscalité.
Chiffres clés — Bordeaux (33)
4,8%
Rendement brut estimé
4 538 €
Prix médian / m²
22 €
Loyer estimé / m² / mois
4 359
Transactions / an
5 305 € / m²
Maisons
5 493 € / m²
Appartements
-8,2 %
Tendance des prix
Investir à Bordeaux : analyse du marché
Bordeaux (33), situé en région Nouvelle-Aquitaine, compte environ 267 991 habitants répartis sur 50 km² (5384 hab/km²).
Le Bordeaux est un département à forte attractivité, ce qui se traduit par une demande locative soutenue et un risque de vacance locative faible. En contrepartie, les prix d'achat élevés (5 452 euros/m² en moyenne) limitent le rendement brut à environ 4,8%. L'investisseur mise ici sur la sécurité du placement et le potentiel de plus-value (-8,2% sur un an).
La ville enregistre environ 4 359 transactions immobilières par an. Les appartements (5 493 euros/m²) sont plus chers que les maisons (5 305 euros/m²), ce qui favorise les rendements sur les maisons en périphérie.
Scénarios d'investissement — Bordeaux
Appartement 45 m² — 5 493 €/m²
Maison 90 m² — 5 305 €/m²
Estimations basées sur un ratio loyer/prix de 0,4% mensuel. Le rendement net intègre une déduction forfaitaire de 30% pour charges (taxe foncière, assurance PNO, gestion locative, vacance locative, provisions travaux). Résultats indicatifs — utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé.
Rentabilité dans les départements voisins
Bordeaux est proche de 5 départements : Gironde, Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. La forte attractivité du Bordeaux se traduit par des prix élevés et des rendements bruts modérés. Les départements voisins peuvent offrir de meilleurs rendements avec un risque de vacance légèrement supérieur.
Questions fréquentes — Investir à Bordeaux
Quel est le rendement locatif moyen à Bordeaux en 2026 ?
Quel loyer espérer pour un appartement à Bordeaux ?
Est-ce rentable d'investir dans l'immobilier à Bordeaux ?
Comment calculer la rentabilité nette d'un bien à Bordeaux ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Bordeaux en 2026
La ville de Bordeaux affiche un prix de vente médian de 4 538 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 452 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-8,2 %). Avec 267 991 habitants, la ville présente une densité de 5 384 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 4 359 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.
Concrètement, le m² s'y vend 33 % plus cher que la médiane du département (Gironde), et 85 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Bordeaux
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 493 €/m² contre 5 305 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 272 280 €, soit une mensualité de 1 320 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 771 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 453 800 €, avec une mensualité de 2 199 € (salaire requis : 6 283 € net/mois).
Les prix à Bordeaux sont 85 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Gironde, Charente-Maritime, Dordogne affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Bordeaux | 4 538 € | -8,2 % | 267 991 |
| Gironde | 3 421 € | -6,5 % | 1 690 493 |
| Charente-Maritime | 2 827 € | -4,2 % | 672 279 |
| Dordogne | 1 779 € | -2,7 % | 417 614 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Bordeaux
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 538 €) est inférieur au prix moyen (5 452 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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