Déficit foncier 2026 : plafond de 10 700 euros et calcul de l'économie
Déficit foncier 2026 : 10 700 euros imputables sur le revenu global, 21 400 euros pour la rénovation énergétique. Méthode, exemples chiffrés et arbitrage.
Un bailleur qui engage 21 500 euros de travaux sur un appartement loué 800 euros par mois ne récupère rien sur ses loyers de l’année. Il récupère de l’impôt. Le déficit foncier permet d’imputer une partie de ce déficit sur ses salaires, sa pension ou ses autres revenus, dans la limite de 10 700 euros par an. Ce plafond monte à 21 400 euros pour des travaux de rénovation énergétique, et cette possibilité court jusqu’au 31 décembre 2027.
Trois chiffres suffisent à décider d’un montage locatif : 10 700 euros de droit commun, 15 300 euros pour les anciens dispositifs Périssol et Cosse, 21 400 euros avec option rénovation énergétique. Le reste, au-delà, n’est pas perdu : il se reporte dix ans sur les seuls revenus fonciers. Encore faut-il faire le calcul dans le bon ordre, parce que les intérêts d’emprunt ne suivent pas la même règle que les travaux.
Les trois plafonds en vigueur en 2026
| Situation | Plafond imputable sur le revenu global | Contrainte |
|---|---|---|
| Location nue au régime réel, cas général | 10 700 € par an | Aucune option à cocher |
| Logement ayant bénéficié d’une déduction Périssol ou Cosse | 15 300 € par an | Dispositifs anciens, encore en cours d’amortissement |
| Travaux de rénovation énergétique, sur option | 21 400 € par an | DPE E, F ou G avant travaux, A à D après, dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027 |
Ces montants sont fixés au 3° du I de l’article 156 du Code général des impôts. La version en vigueur depuis le 1er juillet 2026 sur Légifrance confirme les 10 700 et 15 300 euros, et la date du 31 décembre 2027 pour le plafond majoré.
Étape 1 : calculer le résultat foncier, dans le bon ordre
Le fisc ne traite pas toutes les charges de la même façon. L’ordre de calcul décide de ce que vous pourrez imputer sur votre revenu global.
Première étape, les loyers encaissés moins les charges autres que les intérêts d’emprunt. Si le résultat est négatif, ce déficit est imputable sur le revenu global, dans la limite du plafond.
Deuxième étape seulement, les intérêts d’emprunt. Ils s’imputent sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global. Un déficit né des intérêts est donc bloqué : il attend des revenus fonciers futurs.
| Déductible des revenus fonciers | Jamais déductible |
|---|---|
| Taxe foncière, taxe sur les ordures ménagères non récupérable | Travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement |
| Assurance du logement | Remboursement du capital emprunté |
| Charges de copropriété non récupérées sur le locataire | Travaux réalisés par le locataire pour son compte |
| Frais de gestion, 20 € par local en forfait | Impôt sur le revenu et prélèvements sociaux |
| Entretien, réparation, amélioration | Amendes, majorations, pénalités |
| Intérêts d’emprunt, assurance emprunteur | Dépenses payées par un tiers |
Exemple 1 : 5 200 euros de déficit, 1 560 euros d’impôt en moins
Un appartement loué nu 800 euros par mois, soit 9 600 euros de loyers dans l’année. Le propriétaire refait la salle de bain et les peintures pour 13 000 euros. Il paie 940 euros de taxe foncière, 186 euros d’assurance, 654 euros de charges de copropriété non récupérables, et 20 euros de frais de gestion forfaitaires.
Charges totales : 14 800 euros. Résultat foncier : 9 600 moins 14 800, soit un déficit de 5 200 euros. Il n’y a pas d’emprunt en cours, donc la totalité entre dans le champ de l’imputation sur le revenu global. À une tranche marginale de 30%, l’économie d’impôt atteint 1 560 euros.
Ce propriétaire n’a rien à cocher de particulier. Le déficit s’impute automatiquement, à condition d’être au régime réel et de garder le bien en location nue jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit.
Exemple 2 : au-delà du plafond, direction le report de dix ans
Même appartement, 9 600 euros de loyers, mais une rénovation lourde à 21 500 euros. Avec les mêmes charges de 940, 186, 654 et 20 euros, les charges hors intérêts atteignent 23 300 euros. Le déficit avant intérêts est de 13 700 euros. Un crédit en cours ajoute 4 200 euros d’intérêts payés dans l’année.
L’imputation sur le revenu global plafonne à 10 700 euros, soit 3 210 euros d’impôt en moins à 30%. Les 3 000 euros de déficit excédentaires, plus les 4 200 euros d’intérêts, forment un report de 7 200 euros, utilisable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Rien n’est perdu, mais rien n’est disponible tout de suite.
Deux détails que les simulations rapides ratent. Le déficit reporté ne peut jamais revenir sur le revenu global, même si vos salaires augmentent. Et si vous repassez au micro-foncier, le report disparaît, puisque ce régime ne connaît aucun déficit. Le passage au réel se joue sur trois ans, alors vérifiez votre trajectoire de travaux avant de signer l’option.
Le doublement à 21 400 euros : quatre conditions
Le plafond majoré ne s’applique pas parce que les travaux sont énergétiques. Il s’applique si le logement change de classe au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.
- Le logement doit passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. La classe D suffit, il n’est pas nécessaire d’atteindre le haut de l’échelle.
- Un DPE doit attester de la classe d’origine avant travaux, et un second DPE doit justifier la nouvelle classe au plus tard le 31 décembre 2027.
- Le devis doit avoir été accepté à partir du 5 novembre 2022, et les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. Le calendrier a été prolongé de deux ans par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026.
- Les travaux doivent être réalisés par des professionnels, sur des dépenses listées à l’article 41 DO de l’annexe III au CGI. Les chaudières très haute performance énergétique et les dispositifs d’assainissement non collectif sont exclus du dispositif.
Côté déclaration, l’option se matérialise à la ligne 224 bis du formulaire 2044, et non à la ligne 224. Une dépense de rénovation énergétique notée en 224 ne bénéficie pas du plafond doublé. Ce détail explique une bonne partie des redressements sur ce dispositif.
L’option n’est pas toujours rentable, le calcul le montre
Voici le point qui fâche. Opter pour le plafond de 21 400 euros augmente l’économie d’impôt de l’année, mais réduit d’autant le report disponible pour plus tard. Et les deux ne se valent pas.
Un déficit imputé sur le revenu global économise l’impôt sur le revenu au taux marginal. Il ne touche pas aux prélèvements sociaux. Un déficit reporté sur des revenus fonciers ultérieurs évite, lui, l’impôt au taux marginal et les 17,2% de prélèvements sociaux qui pèsent sur la location nue. Rapporté à un euro de déficit, le report vaut donc 47,2% d’économie à une tranche de 30%, contre 30% pour l’imputation immédiate.
Reprenons l’exemple 2 avec 28 500 euros de travaux de rénovation énergétique éligibles et 3 300 euros d’autres charges, soit un déficit de 22 200 euros avant intérêts.
| Sans option | Avec option | |
|---|---|---|
| Imputé sur le revenu global | 10 700 € | 21 400 € |
| Impôt économisé cette année à 30% | 3 210 € | 6 420 € |
| Déficit reporté | 11 500 € | 800 € |
| Économie future du report, à 47,2% | 5 428 € | 378 € |
| Total | 8 638 € | 6 798 € |
L’écart atteint 1 840 euros en faveur de l’absence d’option. Une conclusion contre-intuitive, et conditionnée : elle suppose que le report soit effectivement absorbé par des revenus fonciers positifs dans les dix ans. Un bailleur qui vend le bien l’année suivante n’a rien pour absorber ces 11 500 euros, et l’option redevient gagnante. Même raisonnement s’il est imposé à 41 ou 45% : l’imputation immédiate rapporte alors beaucoup plus.
Trois situations où opter a du sens : une tranche marginale à 41 ou 45%, l’absence de revenus fonciers à venir pour absorber le report, ou un besoin de trésorerie fiscale immédiate. Hors ces cas, faites le calcul avant de cocher la case.
Trois ans de location, sinon l’administration reprend son dû
L’imputation sur le revenu global n’est pas définitive. Le logement doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l’imputation. Une vente, une mise en location meublée ou une occupation personnelle avant ce terme remet l’avantage en cause.
La sanction est mécanique : le revenu global des trois années précédentes est reconstitué, et le déficit indûment imputé repart en report sur dix ans. L’administration peut contrôler jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant le manquement, prescription comprise, pour un bien vendu en N+2 ayant servi à une imputation en N.
Trois exceptions légales évitent la reprise : l’invalidité classée en deuxième ou troisième catégorie, le licenciement du contribuable, et le décès, pour les déficits antérieurs à la date du décès. Une mutation professionnelle ou une séparation ne figurent pas dans cette liste, contrairement à ce qui circule parfois.
Vérifier son propre calcul avant la déclaration
Quatre points suffisent à sécuriser un dossier. Le bien est-il loué nu, sans meublé même partiel ? Les travaux sont-ils de l’entretien, de la réparation ou de l’amélioration, et non de la construction ? Le déficit hors intérêts dépasse-t-il le plafond, et de combien ? Et si l’option rénovation énergétique est envisagée, les deux DPE sont-ils conservés avec les factures ?
Le simulateur de rentabilité locative donne le rendement avant impôt, le simulateur de tranche marginale situe votre taux, et le simulateur d’impôt sur le revenu mesure l’effet réel d’une imputation. Pour le choix entre micro-foncier et régime réel, l’article sur les deux régimes de revenus fonciers détaille le basculement.
Sources
- Article 156 du Code général des impôts, 3° du I, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, Légifrance.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, « Revenus fonciers, modalités d’imputation des déficits fonciers », mis à jour le 16 septembre 2025.
- economie.gouv.fr, Tout savoir sur le déficit foncier, consulté le 22 octobre 2026.
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, prorogation du plafond majoré jusqu’au 31 décembre 2027.
- Décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 et article 41 DO de l’annexe III au CGI, dépenses de rénovation énergétique éligibles.
- Formulaire 2044, millésime 2026, ligne 224 bis, impots.gouv.fr.
- impots.gouv.fr, location et prélèvements sociaux, taux de 17,2% en location nue.
- service-public.gouv.fr, fiche F2329 sur les prélèvements sociaux, vérifiée le 30 juin 2026.
- economie.gouv.fr, loi de finances 2026, barème de l’impôt sur le revenu 2026 revalorisé de 0,9%.
Dernière revue : 22 octobre 2026.