Le dispositif Pinel est-il encore accessible en 2026 ?

Non, le dispositif Pinel a définitivement pris fin le 31 décembre 2024. Aucun nouvel investissement Pinel n'est éligible depuis le 1er janvier 2025. Seuls les propriétaires ayant investi avant cette date continuent de bénéficier de leur réduction d'impôt jusqu'au terme de leur engagement (6, 9 ou 12 ans). Ce simulateur permet à ces investisseurs de vérifier le montant de leur avantage fiscal restant.

Jusqu'à quand peut-on investir en Denormandie ?

Le dispositif Denormandie a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2027. Il s'applique à l'achat d'un bien ancien à rénover dans certaines communes éligibles (centres-villes dégradés, programme Action Cœur de Ville), sous condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Les taux de réduction sont identiques à ceux de l'ancien Pinel : 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée d'engagement.

Quels sont les plafonds de loyer et de ressources en Pinel/Denormandie ?

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser un plafond au m² fixé par zone géographique (A bis, A, B1, B2), révisé chaque année. Le locataire doit également respecter un plafond de ressources annuelles, calculé selon la composition de son foyer et la zone du bien. Ces deux conditions sont cumulatives : dépasser l'un ou l'autre remet en cause l'avantage fiscal pour l'année concernée.

Comment est calculée la base de la réduction d'impôt ?

La base de calcul correspond au prix de revient du logement (achat + frais), plafonnée à deux limites cumulatives : 300 000 € par contribuable et par an, et 5 500 €/m² de surface habitable. Le taux de réduction (9 % à 21 % selon le dispositif et la durée) s'applique ensuite sur le montant le plus bas entre le prix réel et ces deux plafonds.

La réduction Pinel ou Denormandie est-elle plafonnée par un plafond global ?

Oui, la réduction d'impôt annuelle entre dans le plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an et par foyer fiscal (hors investissements outre-mer et FIP Corse qui bénéficient d'un plafond majoré à 18 000 €). Si votre réduction Pinel/Denormandie annuelle dépasse ce seuil combinée à vos autres avantages fiscaux, l'excédent est perdu et non reportable.

immobilier · défiscalisation juillet 2026

Simulateur Pinel / Denormandie

Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, mais reste actif pour les investissements déjà engagés. Le Denormandie, lui, est prorogé jusqu'en 2027. Calculez votre réduction d'impôt totale et annuelle selon votre situation.

Paramètres

Dispositif

Prix d'acquisition

€

50 k€500 k€

Surface habitable

m²

10 m²120 m²

Zone

Utilisée pour le plafond de loyer

Durée d'engagement

CALCUL EN TEMPS RÉEL

Réduction d'impôt totale — Pinel (avant 2025), engagement 9 ans

24 000€

Réduction annuelle

2 667€/an

sur 9 ans

Base de calcul retenue

200 000€

plafonnée à 300 k€ et 5 500 €/m²

Loyer mensuel maximum

725€/mois

zone A — 14,49 €/m²

Taux de réduction appliqué : 12 % de la base plafonnée.barèmes 2026

· L'URL reflète votre simulation

Réduction par période d'engagement

Engagement initial (6 ans)18 000 €75%

Extension +3 ans6 000 €25%

Conditions à respecter

Plafond de loyer : 14,49 €/m² en zone A, soit 725 €/mois pour 50 m².
Plafond de ressources du locataire selon la composition du foyer et la zone (barème révisé chaque année par l'administration fiscale).
Location nue à titre de résidence principale, dans les 12 mois suivant la livraison ou l'achèvement des travaux.
Plafond niches fiscales : 10 000 €/an tous avantages fiscaux confondus (hors outre-mer et FIP Corse).

Avantages

Réduction d'impôt étalée sur 6, 9 ou 12 ans, lissant l'effort fiscal.
Constitution d'un patrimoine immobilier avec effet de levier du crédit.
Revenus locatifs complémentaires pendant la durée d'engagement.
Denormandie : travaux de rénovation éligibles (au moins 25 % du coût total), utile en centre-ville ancien.

Inconvénients

Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 : plus aucun nouvel investissement éligible depuis 2025.
Plafonds de loyer souvent inférieurs au marché libre, réduisant la rentabilité locative.
Risque de vacance locative et de dépréciation en zone tendue mal choisie.
Engagement de location contraignant : revente ou remise sur le marché libre impossible avant terme.

Pinel : un dispositif clos, mais encore actif pour les investisseurs en cours

Le dispositif Pinel a cessé d'accueillir de nouveaux investissements au 1er janvier 2025. Les logements achevés ou acquis avant le 31 décembre 2024 continuent toutefois de bénéficier de la réduction d'impôt jusqu'au terme de leur engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Les taux applicables sont ceux du barème 2024, dernière année du dispositif : 9 %, 12 % ou 14 % selon la durée choisie, sans possibilité de Pinel+ pour les acquisitions les plus tardives.

Denormandie : la relève pour l'ancien à rénover

Le dispositif Denormandie reprend le mécanisme et les taux de l'ancien Pinel (12 %, 18 %, 21 %) mais cible l'immobilier ancien situé dans des communes éligibles (villes moyennes du programme Action Cœur de Ville, centres dégradés). Il impose de réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Prorogé jusqu'au 31 décembre 2027, il constitue aujourd'hui la principale alternative au Pinel pour les investisseurs cherchant une réduction d'impôt sur de l'immobilier locatif neuf ou réhabilité.

Les plafonds à respecter

Base de calcul : plafonnée à 300 000 € et à 5 500 €/m² de surface habitable, retenue au montant le plus bas.
Loyer : plafond au m² fixé par zone (A bis, A, B1, B2), révisé chaque année au 1er janvier.
Ressources du locataire : plafond annuel selon la composition du foyer locataire et la zone du bien.
Niches fiscales : la réduction annuelle ne peut dépasser 10 000 € tous avantages fiscaux confondus.

Comment lire le résultat

Le simulateur applique le taux correspondant au dispositif et à la durée d'engagement choisis sur la base plafonnée, puis étale la réduction totale sur la durée engagée. Si le résultat annuel dépasse 10 000 €, le montant réellement imputable est écrêté au plafond des niches fiscales — la décomposition par palier (6 ans initial, puis extensions de 3 ans) reflète cet écrêtement.

Sources et références

Calculateurs liés

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