immobilier · règle HCSF 35 % avril 2026

Votre budget immobilier, en temps réel.

Ajustez revenus, durée et apport. Regardez votre capacité d'emprunt évoluer selon la durée du prêt. Règle HCSF 35 % d'endettement appliquée.

Paramètres

Revenus nets mensuels (foyer)

€

1 k€15 k€

Crédits en cours

€

0 €3 k€

Apport personnel

€

0 €300 k€

Durée du prêt

ans

10 ans30 ans

Taux d'intérêt annuel

0,5 %7 %

Assurance emprunteur

0 %1 %

CALCUL EN TEMPS RÉEL

Budget immobilier total

262 766€

Capacité d'emprunt

232 766€

25 ans à 3,45 %

Mensualité max

1 225€

35,0 % d'endettement

Apport

30 000€

11 % du budget

Règle HCSF : 35 % d'endettement maximum, assurance comprise.barème avril 2026

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Votre budget selon la durée du prêt

Plus le prêt s'allonge, plus vous empruntez — mais vous payez plus d'intérêts

Budget total

Capacité d'emprunt

Composition du budget

Emprunt232 766 €89%

Apport30 000 €11%

Ce qui compte pour la banque

Taux d'endettement ≤ 35 % (règle HCSF, assurance comprise)
Apport ≥ 10 % du prix pour couvrir les frais de notaire
Reste à vivre suffisant après mensualité

La règle des 35% du HCSF

Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques un taux d'endettement maximal de 35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse. Cette règle est devenue juridiquement contraignante en 2022 : les banques ont jusqu'à 20% de dérogations possibles, principalement pour les primo-accédants.

Quels revenus entrent dans le calcul ?

Salaires nets (CDI hors période d'essai, parfois CDD longs)
Revenus locatifs pris à 70% (voire 80% selon la banque)
Pensions, allocations stables (pas les aides au logement)
Primes et variables : moyenne sur 3 ans si récurrents

FAQ

Le taux de 35% est-il vraiment un plafond absolu ?

Les banques ont 20% de dérogations possibles, dont 70% réservés aux primo-accédants ou à la résidence principale. En pratique, passer au-dessus de 35% reste très difficile, même avec un reste-à-vivre confortable.

Pourquoi l'apport change ma capacité ?

L'apport n'augmente pas votre capacité d'emprunt (calculée sur les mensualités supportables) mais il augmente votre budget immobilier total. 10% d'apport couvre généralement les frais de notaire ; au-delà, vous réduisez le capital emprunté.

La durée du prêt change-t-elle beaucoup la capacité ?

Oui. Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d'environ 15-20%, au prix d'un coût total du crédit bien plus élevé. Le HCSF plafonne la durée à 25 ans (27 ans avec travaux dans le neuf).

Capacité d'emprunt par département

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Eaubonne Biarritz Miramas Muret Castelnau-le-Lez Villeneuve-la-Garenne Les Ulis Les Pavillons-sous-Bois Sèvremoine Le Grand-Quevilly Lormont Hénin-Beaumont Brunoy Cavaillon Saint-Ouen-l'Aumône Sainte-Suzanne Alençon Saintes Vernon Béthune Vichy Le Bouscat Vierzon Libourne Eysines Kourou Montbéliard Petit-Bourg Orly Marseille 2e Arrondissement Laon Frontignan Le Kremlin-Bicêtre Couëron Fontenay-aux-Roses Montgeron Beaupréau-en-Mauges Rodez Sainte-Anne Les Lilas Dole La Valette-du-Var Dammarie-les-Lys Olivet Hérouville-Saint-Clair Rochefort Combs-la-Ville Lanester Roissy-en-Brie Tassin-la-Demi-Lune Saint-Jean-de-Braye Deuil-la-Barre Maisons-Laffitte Le Moule Vélizy-Villacoublay Challans Saint-Dizier Torcy Manosque Loos Gif-sur-Yvette Les Pennes-Mirabeau Oyonnax Montigny-lès-Cormeilles Auch Abbeville Villeneuve-sur-Lot Mantes-la-Ville Sèvres Montereau-Fault-Yonne Achères Le Petit-Quevilly Arcueil Épernay Gujan-Mestras Dax Millau Fontaine Chemillé-en-Anjou Longjumeau Neuilly-Plaisance Hazebrouck Nogent-sur-Oise Voiron Fleury-les-Aubrais La Madeleine Saint-Michel-sur-Orge Montmorency Montigny-lès-Metz Sainte-Foy-lès-Lyon Morsang-sur-Orge Mandelieu-la-Napoule Gardanne Le Robert Lagny-sur-Marne Allauch Bruay-la-Buissière Givors Saint-Gratien Saint-Cyr-l'École Ozoir-la-Ferrière Saint-Genis-Laval Montaigu-Vendée Le Plessis-Trévise Mons-en-Barœul Plaisance-du-Touch Saint-Mandé Bourg-la-Reine Villeneuve-le-Roi Carquefou Sceaux Concarneau Chaumont Lingolsheim Carrières-sous-Poissy Coudekerque-Branche Wasquehal Halluin La Chapelle-sur-Erdre Denain Cugnaux Maurepas Chaville Croix Bouguenais Joinville-le-Pont Le Creusot Forbach La Celle-Saint-Cloud Mitry-Mory Chilly-Mazarin Beaune Lannion Fougères L'Isle-sur-la-Sorgue Grande-Synthe Mont-Saint-Aignan Sarreguemines Cahors Bruges Bourg-lès-Valence Albertville Bressuire Gentilly Cournon-d'Auvergne Vence Macouria Paris 2e Arrondissement Chevilly-Larue Ronchin Mougins Bruz Lisieux Sélestat La Crau Pertuis Le Mée-sur-Seine Schœlcher Saint-Lô Villefontaine Royan Vitré Juvisy-sur-Orge Saint-Fons Saint-Dié-des-Vosges Moulins Sorgues Brie-Comte-Robert Ploemeur Riom Meylan Cesson-Sévigné Pornic Chennevières-sur-Marne Louviers Mauges-sur-Loire Lamentin Faches-Thumesnil Hem Bischheim Le Puy-en-Velay Sanary-sur-Mer Cognac Moissy-Cramayel Bry-sur-Marne Châteauneuf-les-Martigues Éragny Le Pontet Romorantin-Lanthenay Floirac Bonneuil-sur-Marne Lunéville Bagnols-sur-Cèze Ducos Hendaye Pontarlier Soisy-sous-Montmorency Saint-Égrève Digne-les-Bains Osny Écully Carvin Saint-Maximin-la-Sainte-Baume Limay Jouy-le-Moutier Brignoles Cluses Balma Garches Sainte-Rose Capesterre-Belle-Eau Segré-en-Anjou Bleu Ambarès-et-Lagrave Villeneuve-Loubet L'Isle-d'Abeau Chamalières Vire Normandie Avion Yutz Lattes Marmande Boissy-Saint-Léger Sallanches Saran Fécamp Annonay Lamballe-Armor Viroflay Blanquefort Orée d'Anjou Montceau-les-Mines Firminy Saint-Cyr-sur-Loire Le Pré-Saint-Gervais La Baule-Escoublac Verdun Guérande Les Clayes-sous-Bois 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