Achat en indivision pour couple non marié : guide complet 2026
Acheter en indivision en tant que concubins ou partenaires de PACS : quote part, convention d'indivision, protection du survivant, alternative SCI. Règles, fiscalité et cas chiffré complet en 2026.
Acheter un bien immobilier à deux sans être mariés concerne plus de quatre millions de couples en France (source : INSEE, enquête Famille et Logements). En l’absence de régime matrimonial, les concubins et partenaires de PACS doivent organiser leur acquisition avec rigueur pour éviter les conflits et les pertes financières. Le cadre juridique par défaut est l’indivision, régie par les articles 815 à 815‑18 du Code civil (source : legifrance.gouv.fr). Voici tout ce qu’il faut savoir avant de signer chez le notaire en 2026.
Qu’est ce que l’indivision entre concubins
Lorsque deux personnes non mariées achètent ensemble un bien immobilier, elles deviennent copropriétaires en indivision. Chacune détient une quote part exprimée en pourcentage, inscrite dans l’acte notarié d’acquisition. Cette quote part ne correspond pas à l’occupation du logement ni au nombre de pièces utilisées : elle reflète la contribution financière réelle de chaque indivisaire.
Le principe fondamental est simple : « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision » (article 815 du Code civil). Concrètement, cela signifie que chaque indivisaire peut, à tout moment, demander le partage du bien ou sa vente. C’est à la fois une liberté et un risque majeur pour le couple.
Quote part : comment la fixer correctement
La répartition des quotes parts doit refléter la réalité des apports et des remboursements. Le notaire inscrit cette répartition dans l’acte authentique d’achat, et elle s’applique lors de la revente ou de la séparation.
| Situation | Quote part recommandée |
|---|---|
| Apport et remboursement égaux | 50/50 |
| Apport inégal, remboursement égal | Proportionnelle à l’apport total sur la durée |
| Un seul apporteur, remboursement partagé | À calculer selon la contribution globale |
| Revenus très inégaux, remboursement proportionnel aux revenus | Selon le ratio réel de chaque contribution |
L’erreur la plus fréquente consiste à inscrire 50/50 par facilité alors qu’un des partenaires finance davantage. En cas de séparation, celui qui a payé plus que sa quote part devra prouver sa surcontribution pour obtenir une créance, ce qui génère des procédures longues et coûteuses.
Cas pratique : Sophie Morel et Julien Garnier achètent à Nantes
Sophie Morel (32 ans, cadre, salaire net 2 800 euros par mois) et Julien Garnier (34 ans, artisan, revenu net 2 100 euros par mois) vivent en concubinage depuis cinq ans. Ils décident d’acheter un appartement T3 de 72 m² à Nantes, affiché à 245 000 euros.
Financement détaillé :
| Poste | Sophie | Julien | Total |
|---|---|---|---|
| Apport personnel | 35 000 € | 15 000 € | 50 000 € |
| Emprunt sur 20 ans (taux 3,15% hors assurance) | Part mensuelle : 680 € | Part mensuelle : 430 € | 1 110 €/mois |
| Frais de notaire (environ 8%) | 9 800 € | 9 800 € | 19 600 € |
Sur la durée totale du crédit (20 ans), Sophie aura contribué à hauteur de 198 200 euros (35 000 d’apport + 163 200 de mensualités) et Julien à hauteur de 118 200 euros (15 000 d’apport + 103 200 de mensualités). Leur quote part respective devrait donc s’établir à environ 62,6% pour Sophie et 37,4% pour Julien, et non 50/50.
Le notaire inscrit cette répartition dans l’acte. Si le couple se sépare dans dix ans et revend le bien 280 000 euros, Sophie percevra 175 280 euros (62,6%) et Julien 104 720 euros (37,4%).
Pour vérifier leur capacité d’emprunt avant de se lancer, Sophie et Julien ont utilisé un simulateur de capacité d’emprunt → qui leur a confirmé que leurs revenus combinés permettaient d’emprunter 215 000 euros sur 20 ans sans dépasser le taux d’endettement de 35% (norme HCSF 2026, source : economie.gouv.fr).
La convention d’indivision : une protection indispensable
La convention d’indivision est un contrat notarié, facultatif mais vivement recommandé, qui organise les règles de fonctionnement entre les indivisaires. Sans cette convention, c’est le régime légal (articles 815 et suivants du Code civil) qui s’applique, avec ses rigidités et ses incertitudes.
Ce que permet la convention d’indivision :
- Fixer la durée de l’indivision (renouvelable, maximum 5 ans par période selon l’article 1873‑3 du Code civil)
- Interdire temporairement la demande de partage, ce qui empêche un indivisaire de forcer la vente du bien pendant la durée convenue
- Désigner un gérant de l’indivision pour les décisions courantes (travaux d’entretien, paiement des charges)
- Prévoir les modalités de rachat de la part de l’autre en cas de séparation
- Définir la répartition des charges (taxe foncière, travaux, assurance habitation)
Coût en 2026 : les honoraires notariés pour une convention d’indivision s’élèvent généralement entre 1 500 et 2 500 euros selon la complexité du document et la valeur du bien (source : notaires.fr, barème des actes courants).
Protection du survivant : le point faible de l’indivision
C’est le sujet le plus sensible pour les couples non mariés. En cas de décès d’un des concubins, le survivant ne bénéficie d’aucun droit légal sur la part du défunt. Cette part revient intégralement aux héritiers (enfants, parents, frères et sœurs selon l’ordre successoral défini par le Code civil).
Pire encore : les droits de succession entre concubins s’élèvent à 60% de la valeur transmise (article 777 du Code général des impôts, source : legifrance.gouv.fr). Même avec un testament, le survivant devrait payer 60% de droits sur la part héritée, ce qui rend la transmission directe quasi impossible financièrement.
Solutions pour protéger le concubin survivant :
| Dispositif | Principe | Avantage principal | Limite |
|---|---|---|---|
| Testament avec legs | Léguer sa quote part au concubin | Permet la transmission | 60% de droits de succession |
| Assurance décès croisée | Chacun souscrit une assurance vie dont le bénéficiaire est l’autre | Capital hors succession, exonéré jusqu’à 152 500 € | Coût des primes |
| Clause de rachat dans la convention | Le survivant peut racheter la part du défunt à un prix convenu | Évite la vente forcée | Ne supprime pas les droits de succession |
| Tontine (clause d’accroissement) | Le survivant est réputé propriétaire depuis l’origine | Contourne la succession | Fiscalité lourde (60% au delà de 76 000 €) et irrévocable |
| PACS | Exonération totale des droits de succession entre partenaires | Gratuité de la transmission | Ne donne pas de droits automatiques sur le logement sans testament |
Pour Sophie et Julien, la solution la plus efficace serait de combiner le PACS (pour l’exonération des droits de succession), un testament croisé (pour léguer la quote part au survivant) et une assurance décès (pour financer le rachat de la part aux héritiers réservataires si des enfants existent).
L’alternative SCI : quand la créer plutôt qu’acheter en indivision
La Société Civile Immobilière (SCI) est une personne morale qui détient le bien. Les concubins deviennent associés et détiennent des parts sociales, et non une quote part directe sur le bien.
Avantages de la SCI par rapport à l’indivision :
- Pas de droit au partage unilatéral : un associé ne peut pas forcer la vente du bien, contrairement à l’indivision
- Transmission facilitée : les parts sociales peuvent être cédées progressivement, avec un abattement de 100 000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans (article 779 du CGI)
- Souplesse des statuts : les règles de fonctionnement et de répartition des bénéfices sont librement définies
- Continuité en cas de décès : la société survit au décès d’un associé, les héritiers deviennent associés
Inconvénients de la SCI :
| Contrainte | Détail |
|---|---|
| Coût de création | 1 500 à 3 000 € (honoraires juridiques, frais de greffe, publication légale) |
| Comptabilité obligatoire | Assemblée générale annuelle, comptes à tenir, déclaration fiscale spécifique |
| Impossibilité de bénéficier du PTZ | Le prêt à taux zéro est réservé aux personnes physiques |
| Fiscalité à l’IS ou à l’IR | Choix fiscal structurant et partiellement irréversible |
Pour comparer les deux options et simuler la fiscalité d’une SCI, un simulateur SCI → permet de modéliser les flux financiers sur la durée du projet.
Étapes concrètes pour acheter en indivision en 2026
- Calculer la capacité d’emprunt du couple en tenant compte des revenus de chacun et du taux d’endettement maximal de 35%
- Définir les quotes parts en fonction des apports réels et de la répartition prévue des mensualités
- Rédiger une convention d’indivision chez le notaire avant ou lors de la signature de l’acte authentique
- Souscrire des assurances décès croisées pour permettre au survivant de conserver le bien
- Envisager le PACS si la protection successorale est prioritaire (exonération totale des droits de succession entre partenaires)
- Conserver toutes les preuves de paiement (virements, relevés bancaires) pour justifier la contribution réelle de chacun en cas de litige
Questions fréquentes
Peut on acheter en indivision sans apport ?
Oui, l’indivision ne nécessite pas d’apport personnel. La quote part peut être fixée uniquement sur la base des mensualités de crédit remboursées par chacun. Cependant, les banques exigent généralement un apport couvrant au minimum les frais de notaire (environ 8% du prix dans l’ancien) pour accorder un prêt immobilier en 2026.
Que se passe t il si un indivisaire ne paie plus sa part du crédit ?
L’autre indivisaire reste solidaire du prêt si le contrat bancaire prévoit une clause de solidarité (ce qui est quasi systématique). Il devra assumer la totalité des mensualités, puis faire valoir une créance contre l’indivisaire défaillant. La convention d’indivision peut prévoir des modalités de gestion de cette situation.
Le PACS protège t il automatiquement le logement du survivant ?
Non. Le PACS exonère de droits de succession mais ne confère aucun droit automatique sur le patrimoine du défunt. Il faut rédiger un testament pour léguer sa part au partenaire pacsé. Sans testament, la part revient aux héritiers légaux.
Faut il obligatoirement passer par un notaire pour acheter en indivision ?
L’acte d’achat immobilier est obligatoirement un acte authentique reçu par un notaire. La convention d’indivision, bien que facultative, doit également être notariée si elle porte sur un bien immobilier (article 1873‑2 du Code civil).
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