Dispositif Denormandie 2026 : villes éligibles et réduction d'impôt dans l'ancien

Le Denormandie est le Pinel de l’ancien : il offre une réduction d’impôt à tout investisseur qui achète un logement ancien dans une commune éligible, à condition d’y réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Contrairement au Pinel (éteint depuis fin 2024 pour les nouvelles acquisitions), le Denormandie est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.

Taux de réduction d’impôt

Les taux Denormandie sont identiques à ceux du Pinel métropole (ils ont subi la même dégressivité) :

| Durée d’engagement locatif | Taux 2026 | |---|---| | 6 ans | 10,5 % | | 9 ans | 15 % | | 12 ans | 17,5 % |

Pour un investissement de 200 000 € (achat + travaux) avec engagement de 12 ans : réduction totale de 35 000 €, soit environ 2 917 €/an.

Quelles villes sont éligibles ?

Le Denormandie est ouvert dans deux types de communes :

1. Communes « Action Cœur de Ville »

Le programme national Action Cœur de Ville (ACV) cible 222 villes moyennes dont le centre-ville nécessite une revitalisation. La liste est fixée par arrêté ministériel.

Exemples de villes ACV :

| Région | Villes éligibles (exemples) | |---|---| | Hauts-de-France | Arras, Boulogne-sur-Mer, Calais, Cambrai, Dunkerque, Saint-Quentin, Valenciennes | | Grand Est | Bar-le-Duc, Charleville-Mézières, Épinal, Sedan, Thionville, Troyes, Verdun | | Normandie | Alençon, Argentan, Dieppe, Évreux, Fécamp, Lisieux, Rouen | | Bretagne | Guingamp, Lannion, Lorient, Morlaix, Quimper, Saint-Brieuc, Vannes | | Nouvelle-Aquitaine | Agen, Angoulême, Bergerac, Brive, Châtellerault, Cognac, Libourne, Périgueux | | Auvergne-Rhône-Alpes | Aurillac, Le Puy-en-Velay, Montluçon, Roanne, Saint-Étienne, Vichy, Vienne | | Occitanie | Albi, Auch, Béziers, Cahors, Carcassonne, Castres, Millau, Rodez, Tarbes | | PACA | Apt, Brignoles, Digne-les-Bains, Gap, Manosque | | Bourgogne-Franche-Comté | Autun, Auxerre, Chalon-sur-Saône, Lons-le-Saunier, Mâcon, Nevers, Sens | | Pays de la Loire | Cholet, Laval, Saumur | | Centre-Val de Loire | Bourges, Chartres, Châteauroux, Dreux, Vierzon |

2. Communes ayant signé une ORT

Les communes ayant conclu une Opération de Revitalisation de Territoire (ORT) avec l’État sont également éligibles. Le nombre de communes avec ORT dépasse aujourd’hui 700. La liste évolue au fil des signatures.

Conditions de l’investissement

Le bien

• Logement ancien situé dans une commune éligible
• Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total (achat + travaux)
• Les travaux doivent porter sur : amélioration de la performance énergétique (au moins 30 % de réduction de consommation), modernisation, assainissement, ou transformation d’un local en logement
• Le logement doit atteindre une étiquette énergie E minimum après travaux (ou une réduction de consommation d’au moins 30 %)

Le locataire

• Plafonds de ressources identiques au Pinel (par zone géographique)
• Plafonds de loyer identiques au Pinel
• Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal du propriétaire

L’engagement

• Location nue (non meublée) pendant 6, 9 ou 12 ans
• Le logement doit être la résidence principale du locataire
• Location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux

Avantage par rapport au Pinel

| Critère | Pinel (éteint depuis 2025) | Denormandie | |---|---|---| | Type de bien | Neuf ou VEFA | Ancien avec travaux | | Disponibilité 2026 | ❌ Non | ✅ Oui | | Prix d’entrée | Élevé (neuf) | Plus accessible (ancien + travaux) | | Zones éligibles | A bis, A, B1 | Villes moyennes (souvent B2, C) | | Taux de réduction | Identiques | Identiques |

Le Denormandie permet d’investir dans des villes où le prix au m² est 2 à 3 fois inférieur aux zones tendues du Pinel, tout en bénéficiant de la même réduction d’impôt.

Exemple complet

Un investisseur achète un appartement de 60 m² à Cahors (commune ACV) :

| Poste | Montant | |---|---| | Prix d’achat | 60 000 € | | Travaux de rénovation | 30 000 € (33 % du total → condition des 25 % remplie) | | Coût total | 90 000 € | | Engagement | 9 ans | | Réduction d’impôt (15 %) | 13 500 € (soit 1 500 €/an) | | Loyer estimé (zone C) | ~350 €/mois | | Rendement locatif brut | ~4,7 % |

Avec la réduction d’impôt, le rendement net après impôt peut dépasser 6 % — nettement au-dessus des rendements Pinel classiques en zone tendue.

Sources : Article 199 novovicies du CGI (Denormandie), Liste des communes ACV — ANCT, Service-Public.fr — Denormandie.

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