Comment calculer la rentabilité locative d'un bien dans la Haute-Garonne ?

Le rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat) x 100. Pour le rendement net, déduisez les charges (taxe foncière, assurance, gestion, vacance locative, travaux), soit environ 30% du loyer brut. Utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé avec les données du Haute-Garonne.

Mis à jour juillet 2026

Rentabilité Locative Haute-Garonne (31)

Rendement locatif brut estimé à 4,8% — Analysez le potentiel d'investissement immobilier dans la Haute-Garonne à partir des prix moyens observés en 2026.

Quelle rentabilité locative dans la Haute-Garonne en 2026 ?

4,8 % de rendement brut

3,4 %

Rendement net estimé

2 831 €/m²

Prix d'achat médian

Calculer ma rentabilité

Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat, au prix du marché dans la Haute-Garonne. Le net dépend des charges, de la vacance et de la fiscalité.

Chiffres clés — Haute-Garonne (31)

4,8%

Rendement brut estimé

2 831 €

Prix médian / m²

14 €

Loyer estimé / m² / mois

19 442

Transactions / an

2 913 € / m²

Maisons

2 831 € / m²

Appartements

-4,4 %

Tendance des prix

Investir dans la Haute-Garonne : analyse du marché

Le département Haute-Garonne (31), situé en région Occitanie, compte environ 1 471 468 habitants répartis sur 6 309 km² (233 hab/km²) et 586 communes. Les principales villes sont Toulouse, Colomiers, Tournefeuille, Blagnac, Muret, Plaisance-du-Touch, Cugnaux et Balma.

Le Haute-Garonne affiche un prix médian de 2 831 euros/m² et un rendement brut moyen de 4,8%, avec une évolution de -4,4% sur un an : l'investisseur arbitre entre rendement immédiat et potentiel de plus-value.

Le département enregistre environ 19 442 transactions immobilières par an. Les appartements (3 816 euros/m²) sont plus chers que les maisons (2 913 euros/m²), ce qui favorise les rendements sur les maisons en périphérie.

Scénarios d'investissement — Haute-Garonne

Appartement 45 m² — 2 831 €/m²

Prix d'achat 127 395 €

Loyer mensuel estimé 510 € / mois

Revenus locatifs annuels 6 120 € / an

Charges estimées (taxe foncière, gestion, vacance) - 1 836 € / an

Rendement brut 4,8 %

Rendement net estimé 3,4 %

Maison 90 m² — 2 913 €/m²

Prix d'achat 262 170 €

Loyer mensuel estimé 1 049 € / mois

Revenus locatifs annuels 12 588 € / an

Charges estimées (taxe foncière, gestion, vacance) - 3 776 € / an

Rendement brut 4,8 %

Rendement net estimé 3,4 %

Estimations basées sur un ratio loyer/prix de 0,4% mensuel. Le rendement net intègre une déduction forfaitaire de 30% pour charges (taxe foncière, assurance PNO, gestion locative, vacance locative, provisions travaux). Résultats indicatifs — utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé.

Rentabilité dans les départements voisins

Le Haute-Garonne est voisin de 5 départements : Ariège, Aude, Tarn, Tarn-et-Garonne, Gers. Avec un prix médian de 2 831 euros/m², les rendements bruts dans la Haute-Garonne dépendent du rapport loyer/prix : plus le prix au m² est élevé, plus le rendement brut se comprime.

Ariège Aude Tarn Tarn-et-Garonne Gers

Questions fréquentes — Investir dans la Haute-Garonne

Quel est le rendement locatif moyen dans la Haute-Garonne en 2026 ?

Le rendement locatif brut moyen dans la Haute-Garonne est estimé à 4,8% en 2026, soit un rendement net d'environ 3,4% après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance locative, assurance). Ce rendement varie selon le type de bien et la localisation dans le département.

Quel loyer espérer pour un appartement dans la Haute-Garonne ?

Pour un appartement de 45 m² dans la Haute-Garonne, le loyer mensuel estimé est d'environ 510 euros. Le loyer au m² est estimé à 14 euros/mois. Ces estimations varient selon la ville, le quartier et l'état du bien. Pour un calcul personnalisé, utilisez notre simulateur de rentabilité locative.

Est-ce rentable d'investir dans l'immobilier dans la Haute-Garonne ?

Le Haute-Garonne affiche un rendement brut de 4,8% et une évolution des prix de -4,4% sur un an : la sécurité du placement se juge sur ces chiffres et le volume de transactions.

Comment calculer la rentabilité nette d'un bien dans la Haute-Garonne ?

La rentabilité nette se calcule ainsi : (loyers annuels - charges) / prix d'achat x 100. Les charges incluent : la taxe foncière, l'assurance PNO, les frais de gestion locative (7-10%), la vacance locative (1 mois/an en moyenne), et les provisions pour travaux. Dans la Haute-Garonne, comptez environ 30% de déduction sur le loyer brut. Pour le rendement net-net (après fiscalité), le régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP) a un impact majeur.

Analyse locale

Le marché immobilier en Haute-Garonne en 2026

Le département Haute-Garonne (31) affiche un prix de vente médian de 2 831 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 386 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-4,4 %). Avec ses 1 471 468 habitants répartis sur 6 309 km², le département présente une densité de 233 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 19 442 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 16 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Haute-Garonne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 816 €/m² contre 2 913 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 169 860 €, soit une mensualité de 823 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 351 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 283 100 €, avec une mensualité de 1 372 € (salaire requis : 3 920 € net/mois).

Les prix en Haute-Garonne sont 16 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Ariège, Aude, Tarn affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Haute-Garonne	2 831 €	-4,4 %	1 471 468
Ariège	1 667 €	+0 %	155 722
Aude	2 078 €	+0,6 %	379 648
Tarn	1 811 €	-5,2 %	397 352

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Principales villes en Haute-Garonne

Toulouse 514 819 hab.

3 403 €/m²

Colomiers 40 882 hab.

2 664 €/m²

Tournefeuille 30 168 hab.

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Haute-Garonne

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 49 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Haute-Garonne

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 831 €) est inférieur au prix moyen (3 386 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 586 communes, dont les principales sont Toulouse, Colomiers, Tournefeuille, Blagnac.

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