Comment calculer la rentabilité locative d'un bien à Toulouse ?

Le rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat) x 100. Pour le rendement net, déduisez les charges (taxe foncière, assurance, gestion, vacance locative, travaux), soit environ 30% du loyer brut. Utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé avec les données du Toulouse.

Mis à jour juillet 2026

Rentabilité Locative Toulouse (31)

Rendement locatif brut estimé à 4,8% — Analysez le potentiel d'investissement immobilier à Toulouse à partir des prix moyens observés en 2026.

Quelle rentabilité locative à Toulouse en 2026 ?

4,8 % de rendement brut

3,4 %

Rendement net estimé

3 403 €/m²

Prix d'achat médian

Calculer ma rentabilité

Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat, au prix du marché à Toulouse. Le net dépend des charges, de la vacance et de la fiscalité.

Chiffres clés — Toulouse (31)

4,8%

Rendement brut estimé

3 403 €

Prix médian / m²

17 €

Loyer estimé / m² / mois

7 503

Transactions / an

4 460 € / m²

Maisons

3 403 € / m²

Appartements

-3,7 %

Tendance des prix

Investir à Toulouse : analyse du marché

Toulouse (31), situé en région Occitanie, compte environ 514 819 habitants répartis sur 118 km² (4361 hab/km²).

Le Toulouse affiche un prix médian de 3 403 euros/m² et un rendement brut moyen de 4,8%, avec une évolution de -3,7% sur un an : l'investisseur arbitre entre rendement immédiat et potentiel de plus-value.

La ville enregistre environ 7 503 transactions immobilières par an. Les maisons (4 460 euros/m²) affichent des prix proches des appartements (4 275 euros/m²), offrant des opportunités variées selon votre stratégie d'investissement.

Scénarios d'investissement — Toulouse

Appartement 45 m² — 3 403 €/m²

Prix d'achat 153 135 €

Loyer mensuel estimé 613 € / mois

Revenus locatifs annuels 7 356 € / an

Charges estimées (taxe foncière, gestion, vacance) - 2 207 € / an

Rendement brut 4,8 %

Rendement net estimé 3,4 %

Maison 90 m² — 4 460 €/m²

Prix d'achat 401 400 €

Loyer mensuel estimé 1 606 € / mois

Revenus locatifs annuels 19 272 € / an

Charges estimées (taxe foncière, gestion, vacance) - 5 782 € / an

Rendement brut 4,8 %

Rendement net estimé 3,4 %

Estimations basées sur un ratio loyer/prix de 0,4% mensuel. Le rendement net intègre une déduction forfaitaire de 30% pour charges (taxe foncière, assurance PNO, gestion locative, vacance locative, provisions travaux). Résultats indicatifs — utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé.

Rentabilité dans les départements voisins

Toulouse est proche de 5 départements : Ariège, Aude, Tarn, Tarn-et-Garonne, Gers. Avec un prix médian de 3 403 euros/m², les rendements bruts à Toulouse dépendent du rapport loyer/prix : plus le prix au m² est élevé, plus le rendement brut se comprime.

Ariège Aude Tarn Tarn-et-Garonne Gers

Questions fréquentes — Investir à Toulouse

Quel est le rendement locatif moyen à Toulouse en 2026 ?

Le rendement locatif brut moyen à Toulouse est estimé à 4,8% en 2026, soit un rendement net d'environ 3,4% après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance locative, assurance). Ce rendement varie selon le type de bien et la localisation dans le département.

Quel loyer espérer pour un appartement à Toulouse ?

Pour un appartement de 45 m² à Toulouse, le loyer mensuel estimé est d'environ 613 euros. Le loyer au m² est estimé à 17 euros/mois. Ces estimations varient selon la ville, le quartier et l'état du bien. Pour un calcul personnalisé, utilisez notre simulateur de rentabilité locative.

Est-ce rentable d'investir dans l'immobilier à Toulouse ?

Le Toulouse affiche un rendement brut de 4,8% et une évolution des prix de -3,7% sur un an : la sécurité du placement se juge sur ces chiffres et le volume de transactions.

Comment calculer la rentabilité nette d'un bien à Toulouse ?

La rentabilité nette se calcule ainsi : (loyers annuels - charges) / prix d'achat x 100. Les charges incluent : la taxe foncière, l'assurance PNO, les frais de gestion locative (7-10%), la vacance locative (1 mois/an en moyenne), et les provisions pour travaux. À Toulouse, comptez environ 30% de déduction sur le loyer brut. Pour le rendement net-net (après fiscalité), le régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP) a un impact majeur.

Analyse locale

Le marché immobilier à Toulouse en 2026

La ville de Toulouse affiche un prix de vente médian de 3 403 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 302 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,7 %). Avec 514 819 habitants, la ville présente une densité de 4 361 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 7 503 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 20 % plus cher que la médiane du département (Haute-Garonne), et 39 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Toulouse

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 275 €/m² contre 4 460 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 204 180 €, soit une mensualité de 990 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 829 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 340 300 €, avec une mensualité de 1 649 € (salaire requis : 4 711 € net/mois).

Les prix à Toulouse sont 39 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Ariège, Aude, Tarn affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Toulouse	3 403 €	-3,7 %	514 819
Ariège	1 667 €	+0 %	155 722
Aude	2 078 €	+0,6 %	379 648
Tarn	1 811 €	-5,2 %	397 352

Département

Voir les résultats pour Haute-Garonne (31) 1 471 468 hab.

2 831 €/m²

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Autres villes de la région

Colomiers 40 882 hab.

2 664 €/m²

Tournefeuille 30 168 hab.

Plaisance-du-Touch 21 079 hab.

2 851 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Toulouse

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 403 €) est inférieur au prix moyen (4 302 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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