Comment calculer la rentabilité locative d'un bien à Vienne ?

Le rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat) x 100. Pour le rendement net, déduisez les charges (taxe foncière, assurance, gestion, vacance locative, travaux), soit environ 30% du loyer brut. Utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé avec les données du Vienne.

Mis à jour juillet 2026

Rentabilité Locative Vienne (38)

Rendement locatif brut estimé à 4,8% — Analysez le potentiel d'investissement immobilier à Vienne à partir des prix moyens observés en 2026.

Quelle rentabilité locative à Vienne en 2026 ?

4,8 % de rendement brut

3,4 %

Rendement net estimé

2 822 €/m²

Prix d'achat médian

Calculer ma rentabilité

Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat, au prix du marché à Vienne. Le net dépend des charges, de la vacance et de la fiscalité.

Chiffres clés — Vienne (38)

4,8%

Rendement brut estimé

2 822 €

Prix médian / m²

17 €

Loyer estimé / m² / mois

486

Transactions / an

3 355 € / m²

Maisons

2 822 € / m²

Appartements

+3,8 %

Tendance des prix

Investir à Vienne : analyse du marché

Vienne (38), situé en région Auvergne-Rhône-Alpes, compte environ 31 778 habitants répartis sur 23 km² (1406 hab/km²).

Le Vienne affiche un prix médian de 2 822 euros/m² et un rendement brut moyen de 4,8%, avec une évolution de +3,8% sur un an : l'investisseur arbitre entre rendement immédiat et potentiel de plus-value.

La ville enregistre environ 486 transactions immobilières par an. Les appartements (4 650 euros/m²) sont plus chers que les maisons (3 355 euros/m²), ce qui favorise les rendements sur les maisons en périphérie.

Scénarios d'investissement — Vienne

Appartement 45 m² — 2 822 €/m²

Prix d'achat 126 990 €

Loyer mensuel estimé 508 € / mois

Revenus locatifs annuels 6 096 € / an

Charges estimées (taxe foncière, gestion, vacance) - 1 829 € / an

Rendement brut 4,8 %

Rendement net estimé 3,4 %

Maison 90 m² — 3 355 €/m²

Prix d'achat 301 950 €

Loyer mensuel estimé 1 208 € / mois

Revenus locatifs annuels 14 496 € / an

Charges estimées (taxe foncière, gestion, vacance) - 4 349 € / an

Rendement brut 4,8 %

Rendement net estimé 3,4 %

Estimations basées sur un ratio loyer/prix de 0,4% mensuel. Le rendement net intègre une déduction forfaitaire de 30% pour charges (taxe foncière, assurance PNO, gestion locative, vacance locative, provisions travaux). Résultats indicatifs — utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé.

Rentabilité dans les départements voisins

Vienne est proche de 5 départements : Rhône, Ain, Savoie, Hautes-Alpes, Drôme. Avec un prix médian de 2 822 euros/m², les rendements bruts à Vienne dépendent du rapport loyer/prix : plus le prix au m² est élevé, plus le rendement brut se comprime.

Rhône Ain Savoie Hautes-Alpes Drôme

Questions fréquentes — Investir à Vienne

Quel est le rendement locatif moyen à Vienne en 2026 ?

Le rendement locatif brut moyen à Vienne est estimé à 4,8% en 2026, soit un rendement net d'environ 3,4% après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance locative, assurance). Ce rendement varie selon le type de bien et la localisation dans le département.

Quel loyer espérer pour un appartement à Vienne ?

Pour un appartement de 45 m² à Vienne, le loyer mensuel estimé est d'environ 508 euros. Le loyer au m² est estimé à 17 euros/mois. Ces estimations varient selon la ville, le quartier et l'état du bien. Pour un calcul personnalisé, utilisez notre simulateur de rentabilité locative.

Est-ce rentable d'investir dans l'immobilier à Vienne ?

Le Vienne affiche un rendement brut de 4,8% et une évolution des prix de +3,8% sur un an : la sécurité du placement se juge sur ces chiffres et le volume de transactions.

Comment calculer la rentabilité nette d'un bien à Vienne ?

La rentabilité nette se calcule ainsi : (loyers annuels - charges) / prix d'achat x 100. Les charges incluent : la taxe foncière, l'assurance PNO, les frais de gestion locative (7-10%), la vacance locative (1 mois/an en moyenne), et les provisions pour travaux. À Vienne, comptez environ 30% de déduction sur le loyer brut. Pour le rendement net-net (après fiscalité), le régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP) a un impact majeur.

Analyse locale

Le marché immobilier à Vienne en 2026

La ville de Vienne affiche un prix de vente médian de 2 822 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (4 370 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en hausse sur un an (+3,8 %). Avec 31 778 habitants, la ville présente une densité de 1 406 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 486 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 3 % plus cher que la médiane du département (Isère), et 15 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Vienne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 650 €/m² contre 3 355 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 169 320 €, soit une mensualité de 821 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 346 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 282 200 €, avec une mensualité de 1 368 € (salaire requis : 3 909 € net/mois).

Les prix à Vienne sont 15 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Vienne	2 822 €	+3,8 %	31 778
Rhône	3 862 €	-6,8 %	1 914 667
Ain	2 675 €	-3,3 %	679 344
Savoie	3 826 €	-1,4 %	448 226

Département

Voir les résultats pour Isère (38) 1 298 990 hab.

2 752 €/m²

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Autres villes de la région

Grenoble 156 140 hab.

2 615 €/m²

Saint-Martin-d'Hères 37 695 hab.

2 402 €/m²

Échirolles 37 491 hab.

1 954 €/m²

Bourgoin-Jallieu 30 151 hab.

2 684 €/m²

Fontaine 22 020 hab.

2 002 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Vienne

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 822 €) est inférieur au prix moyen (4 370 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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