Rentabilité Locative Hérault (34)
Rendement locatif brut estimé à 4,8% — Analysez le potentiel d'investissement immobilier dans le Hérault à partir des prix moyens observés en 2026.
Quelle rentabilité locative dans le Hérault en 2026 ?
4,8 % de rendement brut
3,4 %
Rendement net estimé
3 307 €/m²
Prix d'achat médian
Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat, au prix du marché dans le Hérault. Le net dépend des charges, de la vacance et de la fiscalité.
Chiffres clés — Hérault (34)
4,8%
Rendement brut estimé
3 307 €
Prix médian / m²
15 €
Loyer estimé / m² / mois
21 985
Transactions / an
3 381 € / m²
Maisons
4 194 € / m²
Appartements
-2,7 %
Tendance des prix
Investir dans le Hérault : analyse du marché
Le département Hérault (34), situé en région Occitanie, compte environ 1 230 289 habitants répartis sur 6 101 km² (202 hab/km²) et 341 communes. Les principales villes sont Montpellier, Béziers, Sète, Agde, Lunel, Castelnau-le-Lez, Frontignan et Lattes.
Le Hérault est un département à forte attractivité, ce qui se traduit par une demande locative soutenue et un risque de vacance locative faible. En contrepartie, les prix d'achat élevés (3 846 euros/m² en moyenne) limitent le rendement brut à environ 4,8%. L'investisseur mise ici sur la sécurité du placement et le potentiel de plus-value (-2,7% sur un an).
Le département enregistre environ 21 985 transactions immobilières par an. Les appartements (4 194 euros/m²) sont plus chers que les maisons (3 381 euros/m²), ce qui favorise les rendements sur les maisons en périphérie.
Scénarios d'investissement — Hérault
Appartement 45 m² — 4 194 €/m²
Maison 90 m² — 3 381 €/m²
Estimations basées sur un ratio loyer/prix de 0,4% mensuel. Le rendement net intègre une déduction forfaitaire de 30% pour charges (taxe foncière, assurance PNO, gestion locative, vacance locative, provisions travaux). Résultats indicatifs — utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé.
Rentabilité dans les départements voisins
Le Hérault est voisin de 5 départements : Hérault, Gard, Aveyron, Tarn, Aude. La forte attractivité du Hérault se traduit par des prix élevés et des rendements bruts modérés. Les départements voisins peuvent offrir de meilleurs rendements avec un risque de vacance légèrement supérieur.
Questions fréquentes — Investir dans le Hérault
Quel est le rendement locatif moyen dans le Hérault en 2026 ?
Quel loyer espérer pour un appartement dans le Hérault ?
Est-ce rentable d'investir dans l'immobilier dans le Hérault ?
Comment calculer la rentabilité nette d'un bien dans le Hérault ?
Analyse locale
Le marché immobilier en Hérault en 2026
Le département Hérault (34) affiche un prix de vente médian de 3 307 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 846 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,7 %). Avec ses 1 230 289 habitants répartis sur 6 101 km², le département présente une densité de 202 hab/km², un territoire moyennement dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 21 985 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 35 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget en Hérault
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 194 €/m² contre 3 381 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 198 420 €, soit une mensualité de 962 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 749 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 330 700 €, avec une mensualité de 1 603 € (salaire requis : 4 580 € net/mois).
Les prix en Hérault sont 35 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Gard, Aveyron affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Hérault | 3 307 € | -2,7 % | 1 230 289 |
| Hérault | 3 307 € | -2,7 % | 1 230 289 |
| Gard | 2 633 € | -3,1 % | 770 940 |
| Aveyron | 1 694 € | -3,6 % | 279 609 |
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Principales villes en Hérault
Toutes les communes
Toutes les communes couvertes en Hérault
Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 48 communes couvertes du département.
Fiscalité
Fiscalité immobilière en Hérault
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 307 €) est inférieur au prix moyen (3 846 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 341 communes, dont les principales sont Montpellier, Béziers, Sète, Agde.
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