Comment calculer la rentabilité locative d'un bien à Saint-Denis ?

Le rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat) x 100. Pour le rendement net, déduisez les charges (taxe foncière, assurance, gestion, vacance locative, travaux), soit environ 30% du loyer brut. Utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé avec les données de Saint-Denis.

Mis à jour juillet 2026

Rentabilité Locative Saint-Denis (974)

Rendement locatif brut estimé à 7,0 % — Analysez le potentiel d'investissement immobilier à Saint-Denis à partir des loyers d'annonce et des prix de vente médians. Sources : ANIL, carte des loyers 2025 ; prix : DVF, ventes 2024 et 2025.

Quelle rentabilité locative à Saint-Denis en 2026 ?

7,0 % de rendement brut

4,9 %

Rendement net estimé

2 677 €/m²

Prix d'achat médian

Calculer ma rentabilité

Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat, au prix du marché à Saint-Denis. Le net dépend des charges, de la vacance et de la fiscalité.

Chiffres clés — Saint-Denis (974)

7,0 %

Rendement brut estimé

2 677 €

Prix médian / m²

15,09 €

Loyer estimé / m² / mois

1 455

Transactions / an

3 253 € / m²

Maisons

2 677 € / m²

Appartements

+4,6 %

Tendance des prix

Investir à Saint-Denis : analyse du marché

Saint-Denis (974), situé en région La Réunion, compte environ 155 634 habitants répartis sur 142 km² (1093 hab/km²).

Saint-Denis offre un bon équilibre entre rendement locatif et sécurité du placement. Avec un prix médian de 2 677 euros/m² et un rendement brut estimé à 7,0 %, le département attire les investisseurs à la recherche d'un rapport rendement/risque maîtrisé. L'évolution des prix est de +4,6% sur un an.

La ville enregistre environ 1 455 transactions immobilières par an. Les maisons (3 253 euros/m²) affichent des prix proches des appartements (2 587 euros/m²), offrant des opportunités variées selon votre stratégie d'investissement.

Scénarios d'investissement — Saint-Denis

Appartement 45 m² — 2 587 €/m²

Prix d'achat 116 415 €

Loyer mensuel estimé 679 € / mois

Revenus locatifs annuels 8 148 € / an

Charges estimées (taxe foncière, gestion, vacance) - 2 444 € / an

Rendement brut 7,0 %

Rendement net estimé 4,9 %

Maison 90 m² — 3 253 €/m²

Prix d'achat 292 770 €

Loyer mensuel estimé 1 343 € / mois

Revenus locatifs annuels 16 116 € / an

Charges estimées (taxe foncière, gestion, vacance) - 4 835 € / an

Rendement brut 5,5 %

Rendement net estimé 3,9 %

Estimations basées sur un ratio loyer/prix de 0,4% mensuel. Le rendement net intègre une déduction forfaitaire de 30% pour charges (taxe foncière, assurance PNO, gestion locative, vacance locative, provisions travaux). Résultats indicatifs — utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé.

Questions fréquentes — Investir à Saint-Denis

Quel est le rendement locatif à Saint-Denis en 2026 ?

Le rendement locatif brut à Saint-Denis est estimé à 7,0 % en 2026, soit un rendement net d'environ 4,9 % après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance locative, assurance). Ce rendement varie selon le type de bien et la localisation dans le département.

Quel loyer espérer pour un appartement à Saint-Denis ?

Pour un appartement de 45 m² à Saint-Denis, le loyer mensuel estimé est d'environ 679 euros. Le loyer au m² est estimé à 15,09 euros/mois. Ces estimations varient selon la ville, le quartier et l'état du bien. Pour un calcul personnalisé, utilisez notre simulateur de rentabilité locative.

Est-ce rentable d'investir dans l'immobilier à Saint-Denis ?

Saint-Denis offre un bon compromis rendement/risque avec 7,0 % de rendement brut. Le marché est stable (+4,6% sur un an) et la demande locative régulière. Privilégiez les centres-villes pour minimiser la vacance.

Comment calculer la rentabilité nette d'un bien à Saint-Denis ?

La rentabilité nette se calcule ainsi : (loyers annuels - charges) / prix d'achat x 100. Les charges incluent : la taxe foncière, l'assurance PNO, les frais de gestion locative (7-10%), la vacance locative (1 mois/an en moyenne), et les provisions pour travaux. À Saint-Denis, comptez environ 30% de déduction sur le loyer brut. Pour le rendement net-net (après fiscalité), le régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP) a un impact majeur.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Denis en 2026

La ville de Saint-Denis affiche un prix de vente médian de 2 745 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 417 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+4,6 %). Avec 155 634 habitants, la ville présente une densité de 1 093 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 1 455 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 6 % moins cher que la médiane du département (La Réunion), et 12 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Denis

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 215 €/m² contre 4 119 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 164 700 €, soit une mensualité de 798 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 280 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 274 500 €, avec une mensualité de 1 330 € (salaire requis : 3 800 € net/mois).

Les prix à Saint-Denis sont 12 % au-dessus de la moyenne nationale.

Département

Voir les résultats pour La Réunion (974) 889 679 hab.

2 911 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Paul 108 088 hab.

4 636 €/m²

Saint-Pierre 85 038 hab.

3 414 €/m²

Le Tampon 82 579 hab.

2 652 €/m²

Saint-André 58 885 hab.

2 432 €/m²

Saint-Louis 54 941 hab.

2 614 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Denis

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 745 €) est inférieur au prix moyen (3 417 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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