Comment calculer la rentabilité locative d'un bien à Valenciennes ?

Le rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat) x 100. Pour le rendement net, déduisez les charges (taxe foncière, assurance, gestion, vacance locative, travaux), soit environ 30% du loyer brut. Utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé avec les données du Valenciennes.

Mis à jour juillet 2026

Rentabilité Locative Valenciennes (59)

Rendement locatif brut estimé à 4,8% — Analysez le potentiel d'investissement immobilier à Valenciennes à partir des prix moyens observés en 2026.

Quelle rentabilité locative à Valenciennes en 2026 ?

4,8 % de rendement brut

3,4 %

Rendement net estimé

2 114 €/m²

Prix d'achat médian

Calculer ma rentabilité

Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat, au prix du marché à Valenciennes. Le net dépend des charges, de la vacance et de la fiscalité.

Chiffres clés — Valenciennes (59)

4,8%

Rendement brut estimé

2 114 €

Prix médian / m²

17 €

Loyer estimé / m² / mois

791

Transactions / an

1 746 € / m²

Maisons

2 114 € / m²

Appartements

-9,2 %

Tendance des prix

Investir à Valenciennes : analyse du marché

Valenciennes (59), situé en région Hauts-de-France, compte environ 43 468 habitants répartis sur 14 km² (3145 hab/km²).

Le Valenciennes affiche un prix médian de 2 114 euros/m² et un rendement brut moyen de 4,8%, avec une évolution de -9,2% sur un an : l'investisseur arbitre entre rendement immédiat et potentiel de plus-value.

La ville enregistre environ 791 transactions immobilières par an. Les appartements (5 541 euros/m²) sont plus chers que les maisons (1 746 euros/m²), ce qui favorise les rendements sur les maisons en périphérie.

Scénarios d'investissement — Valenciennes

Appartement 45 m² — 2 114 €/m²

Prix d'achat 95 130 €

Loyer mensuel estimé 381 € / mois

Revenus locatifs annuels 4 572 € / an

Charges estimées (taxe foncière, gestion, vacance) - 1 372 € / an

Rendement brut 4,8 %

Rendement net estimé 3,4 %

Maison 90 m² — 1 746 €/m²

Prix d'achat 157 140 €

Loyer mensuel estimé 629 € / mois

Revenus locatifs annuels 7 548 € / an

Charges estimées (taxe foncière, gestion, vacance) - 2 264 € / an

Rendement brut 4,8 %

Rendement net estimé 3,4 %

Estimations basées sur un ratio loyer/prix de 0,4% mensuel. Le rendement net intègre une déduction forfaitaire de 30% pour charges (taxe foncière, assurance PNO, gestion locative, vacance locative, provisions travaux). Résultats indicatifs — utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé.

Rentabilité dans les départements voisins

Valenciennes est proche de 3 départements : Pas-de-Calais, Somme, Aisne. Avec un prix médian de 2 114 euros/m², les rendements bruts à Valenciennes dépendent du rapport loyer/prix : plus le prix au m² est élevé, plus le rendement brut se comprime.

Pas-de-Calais Somme Aisne

Questions fréquentes — Investir à Valenciennes

Quel est le rendement locatif moyen à Valenciennes en 2026 ?

Le rendement locatif brut moyen à Valenciennes est estimé à 4,8% en 2026, soit un rendement net d'environ 3,4% après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance locative, assurance). Ce rendement varie selon le type de bien et la localisation dans le département.

Quel loyer espérer pour un appartement à Valenciennes ?

Pour un appartement de 45 m² à Valenciennes, le loyer mensuel estimé est d'environ 381 euros. Le loyer au m² est estimé à 17 euros/mois. Ces estimations varient selon la ville, le quartier et l'état du bien. Pour un calcul personnalisé, utilisez notre simulateur de rentabilité locative.

Est-ce rentable d'investir dans l'immobilier à Valenciennes ?

Le Valenciennes affiche un rendement brut de 4,8% et une évolution des prix de -9,2% sur un an : la sécurité du placement se juge sur ces chiffres et le volume de transactions.

Comment calculer la rentabilité nette d'un bien à Valenciennes ?

La rentabilité nette se calcule ainsi : (loyers annuels - charges) / prix d'achat x 100. Les charges incluent : la taxe foncière, l'assurance PNO, les frais de gestion locative (7-10%), la vacance locative (1 mois/an en moyenne), et les provisions pour travaux. À Valenciennes, comptez environ 30% de déduction sur le loyer brut. Pour le rendement net-net (après fiscalité), le régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP) a un impact majeur.

Analyse locale

Le marché immobilier à Valenciennes en 2026

La ville de Valenciennes affiche un prix de vente médian de 2 114 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (4 145 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-9,2 %). Avec 43 468 habitants, la ville présente une densité de 3 145 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 791 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Concrètement, le m² s'y vend 4 % moins cher que la médiane du département (Nord), et 14 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Valenciennes

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 541 €/m² contre 1 746 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 126 840 €, soit une mensualité de 615 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 757 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 211 400 €, avec une mensualité de 1 025 € (salaire requis : 2 929 € net/mois).

Les prix à Valenciennes sont 14 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Valenciennes	2 114 €	-9,2 %	43 468
Pas-de-Calais	1 860 €	-3,3 %	1 457 905
Somme	1 894 €	-5,8 %	565 413
Aisne	1 333 €	-4 %	523 342

Département

Voir les résultats pour Nord (59) 2 615 635 hab.

2 208 €/m²

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Autres villes de la région

Lille 238 246 hab.

3 771 €/m²

Tourcoing 98 772 hab.

1 916 €/m²

Roubaix 98 286 hab.

1 818 €/m²

Dunkerque 86 263 hab.

2 275 €/m²

Villeneuve-d'Ascq 62 868 hab.

2 986 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Valenciennes

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 114 €) est inférieur au prix moyen (4 145 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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