Comment calculer la rentabilité locative d'un bien à Marseille ?

Le rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat) x 100. Pour le rendement net, déduisez les charges (taxe foncière, assurance, gestion, vacance locative, travaux), soit environ 30% du loyer brut. Utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé avec les données du Marseille.

Mis à jour juillet 2026

Rentabilité Locative Marseille (13)

Rendement locatif brut estimé à 4,8% — Analysez le potentiel d'investissement immobilier à Marseille à partir des prix moyens observés en 2026.

Quelle rentabilité locative à Marseille en 2026 ?

4,8 % de rendement brut

3,4 %

Rendement net estimé

3 222 €/m²

Prix d'achat médian

Calculer ma rentabilité

Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat, au prix du marché à Marseille. Le net dépend des charges, de la vacance et de la fiscalité.

Chiffres clés — Marseille (13)

4,8%

Rendement brut estimé

3 222 €

Prix médian / m²

17 €

Loyer estimé / m² / mois

12 467

Transactions / an

5 370 € / m²

Maisons

3 222 € / m²

Appartements

-2,5 %

Tendance des prix

Investir à Marseille : analyse du marché

Marseille (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, compte environ 886 040 habitants répartis sur 241 km² (3683 hab/km²).

Le Marseille affiche un prix médian de 3 222 euros/m² et un rendement brut moyen de 4,8%, avec une évolution de -2,5% sur un an : l'investisseur arbitre entre rendement immédiat et potentiel de plus-value.

La ville enregistre environ 12 467 transactions immobilières par an. Les maisons (5 370 euros/m²) affichent des prix proches des appartements (4 066 euros/m²), offrant des opportunités variées selon votre stratégie d'investissement.

Scénarios d'investissement — Marseille

Appartement 45 m² — 3 222 €/m²

Prix d'achat 144 990 €

Loyer mensuel estimé 580 € / mois

Revenus locatifs annuels 6 960 € / an

Charges estimées (taxe foncière, gestion, vacance) - 2 088 € / an

Rendement brut 4,8 %

Rendement net estimé 3,4 %

Maison 90 m² — 5 370 €/m²

Prix d'achat 483 300 €

Loyer mensuel estimé 1 933 € / mois

Revenus locatifs annuels 23 196 € / an

Charges estimées (taxe foncière, gestion, vacance) - 6 959 € / an

Rendement brut 4,8 %

Rendement net estimé 3,4 %

Estimations basées sur un ratio loyer/prix de 0,4% mensuel. Le rendement net intègre une déduction forfaitaire de 30% pour charges (taxe foncière, assurance PNO, gestion locative, vacance locative, provisions travaux). Résultats indicatifs — utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé.

Rentabilité dans les départements voisins

Marseille est proche de 3 départements : Var, Vaucluse, Gard. Avec un prix médian de 3 222 euros/m², les rendements bruts à Marseille dépendent du rapport loyer/prix : plus le prix au m² est élevé, plus le rendement brut se comprime.

Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Investir à Marseille

Quel est le rendement locatif moyen à Marseille en 2026 ?

Le rendement locatif brut moyen à Marseille est estimé à 4,8% en 2026, soit un rendement net d'environ 3,4% après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance locative, assurance). Ce rendement varie selon le type de bien et la localisation dans le département.

Quel loyer espérer pour un appartement à Marseille ?

Pour un appartement de 45 m² à Marseille, le loyer mensuel estimé est d'environ 580 euros. Le loyer au m² est estimé à 17 euros/mois. Ces estimations varient selon la ville, le quartier et l'état du bien. Pour un calcul personnalisé, utilisez notre simulateur de rentabilité locative.

Est-ce rentable d'investir dans l'immobilier à Marseille ?

Le Marseille affiche un rendement brut de 4,8% et une évolution des prix de -2,5% sur un an : la sécurité du placement se juge sur ces chiffres et le volume de transactions.

Comment calculer la rentabilité nette d'un bien à Marseille ?

La rentabilité nette se calcule ainsi : (loyers annuels - charges) / prix d'achat x 100. Les charges incluent : la taxe foncière, l'assurance PNO, les frais de gestion locative (7-10%), la vacance locative (1 mois/an en moyenne), et les provisions pour travaux. À Marseille, comptez environ 30% de déduction sur le loyer brut. Pour le rendement net-net (après fiscalité), le régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP) a un impact majeur.

Analyse locale

Le marché immobilier à Marseille en 2026

La ville de Marseille affiche un prix de vente médian de 3 222 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 287 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,5 %). Avec 886 040 habitants, la ville présente une densité de 3 683 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 12 467 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 16 % moins cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 32 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Marseille

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 066 €/m² contre 5 370 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 193 320 €, soit une mensualité de 937 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 677 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 322 200 €, avec une mensualité de 1 562 € (salaire requis : 4 463 € net/mois).

Les prix à Marseille sont 32 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse, Gard affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Marseille	3 222 €	-2,5 %	886 040
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056
Gard	2 633 €	-3,1 %	770 940

Département

Voir les résultats pour Bouches-du-Rhône (13) 2 087 658 hab.

3 814 €/m²

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Autres villes de la région

Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Marseille 8e Arrondissement 84 683 hab.

4 577 €/m²

Marseille 15e Arrondissement 79 161 hab.

1 695 €/m²

Marseille 9e Arrondissement 77 406 hab.

3 247 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Marseille

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 222 €) est inférieur au prix moyen (4 287 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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