Comment calculer la rentabilité locative d'un bien à Carcassonne ?

Le rendement brut = (loyer annuel / prix d'achat) x 100. Pour le rendement net, déduisez les charges (taxe foncière, assurance, gestion, vacance locative, travaux), soit environ 30% du loyer brut. Utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé avec les données du Carcassonne.

Mis à jour juillet 2026

Rentabilité Locative Carcassonne (11)

Rendement locatif brut estimé à 4,8% — Analysez le potentiel d'investissement immobilier à Carcassonne à partir des prix moyens observés en 2026.

Quelle rentabilité locative à Carcassonne en 2026 ?

4,8 % de rendement brut

3,4 %

Rendement net estimé

1 579 €/m²

Prix d'achat médian

Calculer ma rentabilité

Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat, au prix du marché à Carcassonne. Le net dépend des charges, de la vacance et de la fiscalité.

Chiffres clés — Carcassonne (11)

4,8%

Rendement brut estimé

1 579 €

Prix médian / m²

11 €

Loyer estimé / m² / mois

1 043

Transactions / an

2 732 € / m²

Maisons

1 579 € / m²

Appartements

-3,5 %

Tendance des prix

Investir à Carcassonne : analyse du marché

Carcassonne (11), situé en région Occitanie, compte environ 46 080 habitants répartis sur 65 km² (707 hab/km²).

Le Carcassonne offre un bon équilibre entre rendement locatif et sécurité du placement. Avec un prix moyen de 2 716 euros/m² et un rendement brut estimé à 4,8%, le département attire les investisseurs à la recherche d'un rapport rendement/risque maîtrisé. L'évolution des prix est de -3,5% sur un an.

La ville enregistre environ 1 043 transactions immobilières par an. Les maisons (2 732 euros/m²) affichent des prix proches des appartements (2 704 euros/m²), offrant des opportunités variées selon votre stratégie d'investissement.

Scénarios d'investissement — Carcassonne

Appartement 45 m² — 1 579 €/m²

Prix d'achat 71 055 €

Loyer mensuel estimé 284 € / mois

Revenus locatifs annuels 3 408 € / an

Charges estimées (taxe foncière, gestion, vacance) - 1 022 € / an

Rendement brut 4,8 %

Rendement net estimé 3,4 %

Maison 90 m² — 2 732 €/m²

Prix d'achat 245 880 €

Loyer mensuel estimé 984 € / mois

Revenus locatifs annuels 11 808 € / an

Charges estimées (taxe foncière, gestion, vacance) - 3 542 € / an

Rendement brut 4,8 %

Rendement net estimé 3,4 %

Estimations basées sur un ratio loyer/prix de 0,4% mensuel. Le rendement net intègre une déduction forfaitaire de 30% pour charges (taxe foncière, assurance PNO, gestion locative, vacance locative, provisions travaux). Résultats indicatifs — utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé.

Rentabilité dans les départements voisins

Carcassonne est proche de 5 départements : Hérault, Tarn, Haute-Garonne, Ariège, Pyrénées-Orientales. Le Carcassonne offre des rendements dans la moyenne. Comparez avec les départements voisins pour trouver le meilleur rapport rendement/risque de la région.

Hérault Tarn Haute-Garonne Ariège Pyrénées-Orientales

Questions fréquentes — Investir à Carcassonne

Quel est le rendement locatif moyen à Carcassonne en 2026 ?

Le rendement locatif brut moyen à Carcassonne est estimé à 4,8% en 2026, soit un rendement net d'environ 3,4% après déduction des charges (taxe foncière, gestion, vacance locative, assurance). Ce rendement varie selon le type de bien et la localisation dans le département.

Quel loyer espérer pour un appartement à Carcassonne ?

Pour un appartement de 45 m² à Carcassonne, le loyer mensuel estimé est d'environ 284 euros. Le loyer au m² est estimé à 11 euros/mois. Ces estimations varient selon la ville, le quartier et l'état du bien. Pour un calcul personnalisé, utilisez notre simulateur de rentabilité locative.

Est-ce rentable d'investir dans l'immobilier à Carcassonne ?

Le Carcassonne offre un bon compromis rendement/risque avec 4,8% de rendement brut. Le marché est stable (-3,5% sur un an) et la demande locative régulière. Privilégiez les centres-villes pour minimiser la vacance.

Comment calculer la rentabilité nette d'un bien à Carcassonne ?

La rentabilité nette se calcule ainsi : (loyers annuels - charges) / prix d'achat x 100. Les charges incluent : la taxe foncière, l'assurance PNO, les frais de gestion locative (7-10%), la vacance locative (1 mois/an en moyenne), et les provisions pour travaux. À Carcassonne, comptez environ 30% de déduction sur le loyer brut. Pour le rendement net-net (après fiscalité), le régime fiscal (micro-foncier, réel, LMNP) a un impact majeur.

Analyse locale

Le marché immobilier à Carcassonne en 2026

La ville de Carcassonne affiche un prix de vente médian de 1 579 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (2 716 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-3,5 %). Avec 46 080 habitants, la ville présente une densité de 707 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 1 043 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 24 % moins cher que la médiane du département (Aude), et 35 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Carcassonne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 704 €/m² contre 2 732 €/m² pour une maison (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 94 740 €, soit une mensualité de 459 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 311 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 157 900 €, avec une mensualité de 765 € (salaire requis : 2 186 € net/mois).

Les prix à Carcassonne sont 35 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Hérault, Tarn, Haute-Garonne affichent des prix plus élevés.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Carcassonne	1 579 €	-3,5 %	46 080
Hérault	3 307 €	-2,7 %	1 230 289
Tarn	1 811 €	-5,2 %	397 352
Haute-Garonne	2 831 €	-4,4 %	1 471 468

Département

Voir les résultats pour Aude (11) 379 648 hab.

2 078 €/m²

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Autres villes de la région

Narbonne 57 587 hab.

2 500 €/m²

Castelnaudary 12 151 hab.

1 675 €/m²

Lézignan-Corbières 10 343 hab.

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Carcassonne

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 579 €) est inférieur au prix moyen (2 716 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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