Rentabilité Locative Val-d'Oise (95)
Rendement locatif brut estimé à 4,8% — Analysez le potentiel d'investissement immobilier dans le Val-d'Oise à partir des prix moyens observés en 2026.
Quelle rentabilité locative dans le Val-d'Oise en 2026 ?
4,8 % de rendement brut
3,4 %
Rendement net estimé
3 538 €/m²
Prix d'achat médian
Rendement brut = loyer annuel / prix d'achat, au prix du marché dans le Val-d'Oise. Le net dépend des charges, de la vacance et de la fiscalité.
Chiffres clés — Val-d'Oise (95)
4,8%
Rendement brut estimé
3 538 €
Prix médian / m²
17 €
Loyer estimé / m² / mois
12 272
Transactions / an
4 021 € / m²
Maisons
4 542 € / m²
Appartements
-2,7 %
Tendance des prix
Investir dans le Val-d'Oise : analyse du marché
Le département Val-d'Oise (95), situé en région Île-de-France, compte environ 1 281 653 habitants répartis sur 1 246 km² (1029 hab/km²) et 183 communes. Les principales villes sont Argenteuil, Cergy, Sarcelles, Garges-lès-Gonesse, Franconville, Bezons, Pontoise et Herblay-sur-Seine.
Le Val-d'Oise offre un bon équilibre entre rendement locatif et sécurité du placement. Avec un prix moyen de 4 304 euros/m² et un rendement brut estimé à 4,8%, le département attire les investisseurs à la recherche d'un rapport rendement/risque maîtrisé. L'évolution des prix est de -2,7% sur un an.
Le département enregistre environ 12 272 transactions immobilières par an. Les appartements (4 542 euros/m²) sont plus chers que les maisons (4 021 euros/m²), ce qui favorise les rendements sur les maisons en périphérie.
Scénarios d'investissement — Val-d'Oise
Appartement 45 m² — 4 542 €/m²
Maison 90 m² — 4 021 €/m²
Estimations basées sur un ratio loyer/prix de 0,4% mensuel. Le rendement net intègre une déduction forfaitaire de 30% pour charges (taxe foncière, assurance PNO, gestion locative, vacance locative, provisions travaux). Résultats indicatifs — utilisez notre simulateur pour un calcul personnalisé.
Rentabilité dans les départements voisins
Le Val-d'Oise est voisin de 5 départements : Val-d'Oise, Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine. Le Val-d'Oise offre des rendements dans la moyenne. Comparez avec les départements voisins pour trouver le meilleur rapport rendement/risque de la région.
Questions fréquentes — Investir dans le Val-d'Oise
Quel est le rendement locatif moyen dans le Val-d'Oise en 2026 ?
Quel loyer espérer pour un appartement dans le Val-d'Oise ?
Est-ce rentable d'investir dans l'immobilier dans le Val-d'Oise ?
Comment calculer la rentabilité nette d'un bien dans le Val-d'Oise ?
Analyse locale
Le marché immobilier en Val-d'Oise en 2026
Le département Val-d'Oise (95) affiche un prix de vente médian de 3 538 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 304 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,7 %). Avec ses 1 281 653 habitants répartis sur 1 246 km², le département présente une densité de 1 029 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 12 272 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 45 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget en Val-d'Oise
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 542 €/m² contre 4 021 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 212 280 €, soit une mensualité de 1 029 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 940 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 353 800 €, avec une mensualité de 1 715 € (salaire requis : 4 900 € net/mois).
Les prix en Val-d'Oise sont 45 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise, Seine-et-Marne affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Val-d'Oise | 3 538 € | -2,7 % | 1 281 653 |
| Val-d'Oise | 3 538 € | -2,7 % | 1 281 653 |
| Oise | 2 300 € | -4 % | 829 899 |
| Seine-et-Marne | 3 130 € | -6,1 % | 1 468 108 |
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Principales villes en Val-d'Oise
Toutes les communes
Toutes les communes couvertes en Val-d'Oise
Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 57 communes couvertes du département.
Fiscalité
Fiscalité immobilière en Val-d'Oise
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 538 €) est inférieur au prix moyen (4 304 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 183 communes, dont les principales sont Argenteuil, Cergy, Sarcelles, Garges-lès-Gonesse.
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