Fiscalité de l investissement locatif en 2026 : nu, meublé, SCI

Trois façons de détenir un bien locatif, trois fiscalités radicalement différentes. Un même appartement loué 12 000 € par an peut générer un impôt annuel qui varie du simple au triple selon que vous optez pour la location nue, le meublé en LMNP ou le passage en SCI. En 2026, les règles ont bougé sur plusieurs points clés (seuils du micro-BIC, maintien du micro-foncier à 30%), et le mauvais choix de régime coûte cher chaque année. Voici le comparatif chiffré des quatre montages possibles, avec un exemple concret pour trancher.

Location nue : micro-foncier ou régime réel

En location non meublée, les loyers relèvent des revenus fonciers. Deux régimes s’affrontent selon le montant brut perçu et le niveau de charges.

Critère	Micro-foncier	Régime réel
Condition d’accès	Revenus fonciers bruts annuels inférieurs à 15 000 € (service-public.gouv.fr)	Sur option, ou automatique au delà de 15 000 €
Abattement	Forfaitaire de 30% sur les loyers bruts	Aucun abattement, déduction des charges réelles
Charges déductibles	Aucune (comprises dans l’abattement)	Intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, assurance, frais de gestion, charges de copropriété
Déficit foncier	Impossible	Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an
Déclaration	Simplifiée (formulaire 2042)	Formulaire 2044, plus complexe

Le micro-foncier reste avantageux quand vos charges réelles pèsent moins de 30% des loyers, ce qui est fréquent pour un bien payé comptant et sans gros travaux. Dès que les intérêts d’emprunt et les travaux dépassent ce seuil, notamment les premières années d’un crédit, le régime réel devient nettement plus favorable et permet en plus de créer du déficit foncier imputable sur vos autres revenus. Pour comparer le rendement net après impôt des deux options sur votre bien, le simulateur de rentabilité locative intègre directement ce calcul.

LMNP : micro-BIC ou réel avec amortissement

La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) tant que les recettes locatives meublées restent inférieures aux autres revenus du foyer ou à 23 000 €.

Critère	Micro-BIC	Réel (BIC réel)
Seuil de recettes	77 700 € pour une location meublée classique (impots.gouv.fr) ; 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé	Sur option, quel que soit le montant
Abattement ou déduction	50% forfaitaire (30% pour un meublé de tourisme non classé depuis la loi Le Meur, applicable 2025 à 2028)	Déduction des charges réelles et amortissement du bien et du mobilier
Amortissement	Non applicable	Oui, sur 20 à 30 ans pour le bâti, 5 à 10 ans pour le mobilier
Report du déficit	Aucun report possible	Reportable 10 ans sur les revenus BIC meublés futurs
Complexité	Déclaration simple	Comptabilité d’engagement, souvent via un expert-comptable

C’est ici que l’écart se creuse le plus. L’amortissement ne se retrouve dans aucun autre régime locatif classique : il permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien sans sortir un centime de trésorerie, ce qui neutralise en grande partie le résultat imposable.

Exemple chiffré. Un studio meublé loué 12 000 € de loyers bruts annuels, acheté 200 000 € (dont 160 000 € de bâti amortissable sur 25 ans et 8 000 € de mobilier amortissable sur 8 ans).

• Au micro-BIC : abattement de 50%, revenu imposable de 6 000 €.
• Au réel : charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, comptable) de 3 500 € par an, amortissement du bâti de 6 400 € et du mobilier de 1 000 €, soit 7 400 € d’amortissement.

Résultat imposable au réel : 12 000 − 3 500 − 7 400 = 1 100 €, contre 6 000 € au micro-BIC. Pour un contribuable à la tranche marginale de 30%, cela représente environ 1 470 € d’impôt et de prélèvements sociaux économisés chaque année, uniquement grâce à l’amortissement. Le simulateur LMNP calcule cet arbitrage sur votre propre bien en tenant compte de la durée d’amortissement réelle du bâti et du mobilier.

SCI à l’IR ou à l’IS : deux logiques fiscales opposées

La société civile immobilière n’est pas un régime fiscal en soi mais une structure juridique. Elle doit ensuite choisir entre transparence fiscale (IR) et opacité fiscale (IS).

Critère	SCI à l’IR	SCI à l’IS
Imposition des loyers	Revenus fonciers répartis entre associés, imposés à leur tranche marginale + 17,2% de prélèvements sociaux	Impôt sur les sociétés au niveau de la SCI : 15% jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25% au delà
Amortissement du bien	Interdit (régime foncier classique)	Autorisé, réduit fortement le bénéfice imposable
Location meublée possible	Non, sauf bascule automatique et obligatoire à l’IS	Oui
Distribution aux associés	Pas de double imposition, les loyers sont déjà taxés en direct	Dividendes soumis en plus à la flat tax de 30% (12,8% IR + 17,2% prélèvements sociaux) s’ils sont distribués
Profil adapté	Transmission, gestion familiale, revenus modérés	Réinvestissement des loyers dans la société, capitalisation

La SCI à l’IS séduit par l’amortissement et le taux facial de 15 à 25%, très inférieur à une tranche marginale élevée. Mais elle expose à une double taxation dès que les bénéfices sortent de la société sous forme de dividendes, ce qui en fait un outil de capitalisation plutôt qu’un montage pour vivre de ses loyers.

La plus-value en SCI à l’IS : le vrai piège

C’est sur la revente que la SCI à l’IS révèle son coût réel. Contrairement à la plus-value immobilière classique des particuliers (abattement progressif dès la 6ᵉ année de détention, exonération d’IR à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans), la plus-value professionnelle d’une SCI à l’IS ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention. Elle se calcule sur la valeur nette comptable, c’est à dire après déduction des amortissements déjà pratiqués, ce qui gonfle mécaniquement la plus-value taxable.

Exemple chiffré. Une SCI à l’IS achète un immeuble 300 000 € et le revend dix ans plus tard 450 000 €, après avoir amorti 90 000 € sur la période. La valeur nette comptable est de 210 000 €, donc la plus-value fiscale s’établit à 450 000 − 210 000 = 240 000 €.

• Impôt sur les sociétés (25% au delà du seuil réduit) : environ 60 000 €.
• Bénéfice net après IS : 180 000 €.
• Si ce montant est distribué aux associés, la flat tax de 30% s’applique : 54 000 € supplémentaires.

Total prélevé : 114 000 € sur 240 000 € de plus-value, soit un taux d’imposition effectif proche de 47,5%. En comparaison, un particulier détenant le même bien en direct depuis dix ans paierait sa plus-value à 19% d’IR (avec abattement de 6% par an dès la 6ᵉ année) plus 17,2% de prélèvements sociaux, soit une charge sensiblement plus légère sur cette durée de détention. La SCI à l’IS n’est donc pertinente que si vous n’avez pas l’intention de revendre à court ou moyen terme, ou si vous réinvestissez systématiquement le produit de cession dans la société sans distribuer.

Tableau de synthèse : quel régime pour quel profil

Situation	Régime le plus souvent optimal	Pourquoi
Petit bien nu, peu de charges, achat comptant	Micro-foncier	Abattement de 30% supérieur aux charges réelles
Bien nu avec crédit et travaux	Réel foncier	Déduction des intérêts et création de déficit foncier
Meublé loué en direct, revente envisagée	LMNP réel	Amortissement qui écrase le résultat imposable, plus-value taxée au régime avantageux des particuliers
Petit meublé, loyers modestes	Micro-BIC	Simplicité, abattement de 50% suffisant si peu de charges
Investissement en famille, transmission	SCI à l’IR	Pas de double imposition, souplesse de répartition des parts
Capitalisation locative sans besoin de revenus immédiats	SCI à l’IS	Amortissement et taux d’IS réduit, à condition de ne pas revendre à court terme

Ce qu’il faut retenir avant de trancher

Le régime réel, qu’il s’agisse du foncier ou du BIC, l’emporte presque systématiquement dès que les charges ou l’amortissement dépassent l’abattement forfaitaire du micro-régime. La SCI à l’IS est un outil puissant pour capitaliser mais devient pénalisante à la revente si elle n’est pas anticipée sur le long terme. Avant de choisir une structure, simulez votre rentabilité nette d’impôt sur plusieurs années avec le simulateur de rentabilité locative et comparez précisément micro-BIC et réel avec le simulateur LMNP : la différence se chiffre souvent en milliers d’euros par an, bien avant même de parler de revente.