Quel est le rendement locatif moyen en LMNP dans les Bouches-du-Rhône ?

Le rendement brut estimé pour un investissement meublé dans les Bouches-du-Rhône est d'environ 6,0% en 2026. Après fiscalité, le rendement net se situe entre 6,4% (micro-BIC) et 6,7% (régime réel) pour un studio de 25 m². Les meublés offrent un rendement supérieur de 20 à 25% par rapport à la location nue.

Quelle est la durée d'amortissement d'un bien LMNP dans les Bouches-du-Rhône ?

En LMNP au régime réel, le bien immobilier s'amortit sur 25 à 40 ans pour le gros œuvre et 10 à 15 ans pour les composants (toiture, installations). Le mobilier s'amortit sur 5 à 10 ans. Dans le Bouches-du-Rhône, pour un bien à 4 783 euros/m², l'amortissement annuel représente environ 3% du prix, soit 143 euros/m²/an déductibles des revenus locatifs.

Mis à jour juillet 2026

LMNP Bouches-du-Rhône (13)

Q: Le Bouches-du-Rhône est-il en zone tendue pour la location meublée ?

Le Bouches-du-Rhône comprend plusieurs communes en zone tendue, notamment Aix-en-Provence et Marseille 13e Arrondissement. En zone tendue, l'encadrement des loyers peut s'appliquer et la taxe sur les logements vacants est majorée. Cependant, la demande locative forte garantit un bon taux d'occupation pour les meublés.

Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle dans les Bouches-du-Rhône.

Quelle rentabilité LMNP dans les Bouches-du-Rhône en 2026 ?

6,0 % de rendement brut meublé

6,7 %

Net au réel (studio)

6,4 %

Net micro-BIC (studio)

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Rendement d'un studio meublé au prix du marché dans les Bouches-du-Rhône. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.

Chiffres clés LMNP — Bouches-du-Rhône (13)

3 814 €

Prix médian / m²

24 €

Loyer meublé / m² / mois

6,0%

Rendement brut

27 280

Transactions / an

LMNP dans les Bouches-du-Rhône : analyse

Le département Bouches-du-Rhône (13), en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, affiche un prix moyen de 4 783 euros/m² (-3,1% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 24 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.

Studio 25 m² — Bouches-du-Rhône

Prix d'acquisition 95 350 €

Loyer meublé mensuel 598 € / mois

Revenus locatifs annuels 7 176 € / an

Rendement brut 7,5 %

T2 45 m² — Bouches-du-Rhône

Prix d'acquisition 171 630 €

Loyer meublé mensuel 1 076 € / mois

Revenus locatifs annuels 12 912 € / an

Rendement brut 7,5 %

Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Bouches-du-Rhône

En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement dans les Bouches-du-Rhône :

	Studio 25 m²		T2 45 m²
	Micro-BIC	Réel	Micro-BIC	Réel
Revenus locatifs	7 176 €	7 176 €	12 912 €	12 912 €
Abattement / Charges	-3 588 €	-1 794 €	-6 456 €	-3 228 €
Amortissement	—	-2 861 €	—	-5 149 €
Base imposable	3 588 €	2 521 €	6 456 €	4 535 €
Impôt estimé (TMI 30%)	1 076 €	756 €	1 937 €	1 361 €
Rendement net fiscal	6,4%	6,7%	6,4%	6,7%

* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 320 euros/an d'impôt pour un studio et 576 euros/an pour un T2 dans les Bouches-du-Rhône.

Pourquoi investir en meublé dans les Bouches-du-Rhône

Le Bouches-du-Rhône, avec un prix médian de $3 814 euros/m² ($$-3,1 % sur un an) et $27 280 transactions annuelles, se prête à une analyse LMNP au cas par cas : le rendement dépend du loyer réel et des charges, pas de la réputation du département. Les principales villes, notamment Aix-en-Provence et Marseille 13e Arrondissement, concentrent la demande de meublés : c'est là que le taux d'occupation se juge. Étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité sont le cœur de la demande de meublés, à mesurer selon la taille du bassin local.

Avec un prix moyen de 4 783 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Bouches-du-Rhône combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (410 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur renforcent la pertinence d'un investissement meublé.

LMNP : comparaison avec les départements voisins

Le Bouches-du-Rhône est voisin de 3 départements : Var, Vaucluse, Gard. Avec un prix médian de 3 814 euros/m², comparez les rendements dans les Bouches-du-Rhône avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.

Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — LMNP Bouches-du-Rhône

Quel est le meilleur régime fiscal LMNP dans les Bouches-du-Rhône ?

Pour un investissement LMNP dans les Bouches-du-Rhône, le régime réel simplifié est généralement plus avantageux. Pour un studio de 25 m² à 95 350 euros, vous économisez environ 320 euros d'impôt par an par rapport au micro-BIC grâce à l'amortissement. Le micro-BIC (50% d'abattement) est plus simple administrativement mais rarement optimal.

Quel rendement attendre d'un investissement meublé dans les Bouches-du-Rhône ?

Le rendement brut estimé pour un meublé dans les Bouches-du-Rhône est de 6,0% en 2026. Après fiscalité au régime réel, le rendement net se situe autour de 6,7% pour un studio et 6,7% pour un T2. La location meublée offre un rendement 20 à 25% supérieur à la location nue.

Le Bouches-du-Rhône est-il en zone tendue pour la location meublée ?

Avec un prix médian de 3 814 euros/m², l'encadrement des loyers peut s'appliquer dans les communes classées en zone tendue du Bouches-du-Rhône : vérifiez les arrêtés préfectoraux pour votre commune.

Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP dans les Bouches-du-Rhône ?

En LMNP au régime réel, l'amortissement se décompose : gros œuvre sur 25 à 40 ans, composants (toiture, installations) sur 10 à 15 ans, mobilier sur 5 à 10 ans. Pour un bien à 4 783 euros/m² dans les Bouches-du-Rhône, l'amortissement annuel représente environ 143 euros/m²/an déductibles. Le terrain (environ 15-20% du prix) n'est pas amortissable.

Analyse locale

Le marché immobilier en Bouches-du-Rhône en 2026

Le département Bouches-du-Rhône (13) affiche un prix de vente médian de 3 814 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 783 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,1 %). Avec ses 2 087 658 habitants répartis sur 5 087 km², le département présente une densité de 410 hab/km², un territoire dense.

Le marché immobilier enregistre environ 27 280 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 56 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Bouches-du-Rhône

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 651 €/m² contre 5 061 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 228 840 €, soit une mensualité de 1 109 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 169 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 381 400 €, avec une mensualité de 1 849 € (salaire requis : 5 283 € net/mois).

Les prix en Bouches-du-Rhône sont 56 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse, Gard affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Bouches-du-Rhône	3 814 €	-3,1 %	2 087 658
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056
Gard	2 633 €	-3,1 %	770 940

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Principales villes en Bouches-du-Rhône

Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Marseille 8e Arrondissement 84 683 hab.

4 577 €/m²

Marseille 15e Arrondissement 79 161 hab.

1 695 €/m²

Marseille 9e Arrondissement 77 406 hab.

3 247 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Bouches-du-Rhône

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 84 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Bouches-du-Rhône

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 814 €) est inférieur au prix moyen (4 783 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 119 communes, dont les principales sont Aix-en-Provence, Marseille 13e Arrondissement, Marseille 8e Arrondissement, Marseille 15e Arrondissement.

Calculateurs liés

Simulateur LMNP

Simulation complète micro-BIC / réel

Rentabilité locative Bouches-du-Rhône

Rendement brut et net détaillé

Frais de notaire Bouches-du-Rhône

Calcul détaillé DMTO et émoluments

Taxe foncière Bouches-du-Rhône

Estimation de la taxe foncière