LMNP Bouches-du-Rhône (13)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle dans le Bouches-du-Rhône.
Quelle rentabilité LMNP dans le Bouches-du-Rhône en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,7 %
Net au réel (studio)
5,2 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché dans le Bouches-du-Rhône. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Bouches-du-Rhône (13)
3 814 €
Prix médian / m²
24 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
27 280
Transactions / an
LMNP en Bouches-du-Rhône : analyse
Le département Bouches-du-Rhône (13), en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, affiche un prix moyen de 4 783 euros/m² (-3,1% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 24 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Bouches-du-Rhône
T2 45 m² — Bouches-du-Rhône
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Bouches-du-Rhône
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement dans le Bouches-du-Rhône :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 7 176 € | 7 176 € | 12 912 € | 12 912 € |
| Abattement / Charges | -3 588 € | -1 794 € | -6 456 € | -3 228 € |
| Amortissement | — | -3 488 € | — | -6 279 € |
| Base imposable | 3 588 € | 1 894 € | 6 456 € | 3 405 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 076 € | 568 € | 1 937 € | 1 022 € |
| Rendement net fiscal | 5,2% | 5,7% | 5,2% | 5,7% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 508 euros/an d'impôt pour un studio et 915 euros/an pour un T2 dans le Bouches-du-Rhône.
Pourquoi investir en meublé dans le Bouches-du-Rhône
Le Bouches-du-Rhône bénéficie d'une attractivité forte qui en fait un département privilégié pour l'investissement LMNP. La demande locative soutenue, notamment à Aix-en-Provence et Marseille 13e Arrondissement, garantit un taux d'occupation élevé pour les meublés. Les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité recherchent activement des logements meublés, prêts à habiter.
Avec un prix moyen de 4 783 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Bouches-du-Rhône combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (410 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Le Bouches-du-Rhône est voisin de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Le marché locatif dans le Bouches-du-Rhône est dynamique, avec une forte demande pour les meublés. Comparez les rendements avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Bouches-du-Rhône
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP dans le Bouches-du-Rhône ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé dans le Bouches-du-Rhône ?
Le Bouches-du-Rhône est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP dans le Bouches-du-Rhône ?
Analyse locale
Le marché immobilier en Bouches-du-Rhône en 2026
Le département Bouches-du-Rhône (13) affiche un prix de vente médian de 3 814 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 783 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,1 %). Avec ses 2 087 658 habitants répartis sur 5 087 km², le département présente une densité de 410 hab/km², un territoire dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 27 280 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 56 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget en Bouches-du-Rhône
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 651 €/m² contre 5 061 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 228 840 €, soit une mensualité de 1 109 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 169 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 381 400 €, avec une mensualité de 1 849 € (salaire requis : 5 283 € net/mois).
Les prix en Bouches-du-Rhône sont 56 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Bouches-du-Rhône | 3 814 € | -3,1 % | 2 087 658 |
| Bouches-du-Rhône | 3 814 € | -3,1 % | 2 087 658 |
| Var | 4 182 € | -2,6 % | 1 119 307 |
| Vaucluse | 2 818 € | -5,5 % | 572 056 |
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Toutes les communes
Toutes les communes couvertes en Bouches-du-Rhône
Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 84 communes couvertes du département.
Fiscalité
Fiscalité immobilière en Bouches-du-Rhône
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 814 €) est inférieur au prix moyen (4 783 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 119 communes, dont les principales sont Aix-en-Provence, Marseille 13e Arrondissement, Marseille 8e Arrondissement, Marseille 15e Arrondissement.
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