LMNP Marseille 1er Arrondissement (13)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Marseille 1er Arrondissement.
Quelle rentabilité LMNP à Marseille 1er Arrondissement en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,6 %
Net au réel (studio)
5,1 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Marseille 1er Arrondissement. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Marseille 1er Arrondissement (13)
3 569 €
Prix médian / m²
26 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
805
Transactions / an
LMNP en Marseille 1er Arrondissement : analyse
Marseille 1er Arrondissement (13), en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, affiche un prix moyen de 5 110 euros/m² (-1,4% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 26 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Marseille 1er Arrondissement
T2 45 m² — Marseille 1er Arrondissement
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Marseille 1er Arrondissement
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Marseille 1er Arrondissement :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 7 668 € | 7 668 € | 13 800 € | 13 800 € |
| Abattement / Charges | -3 834 € | -1 917 € | -6 900 € | -3 450 € |
| Amortissement | — | -3 833 € | — | -6 899 € |
| Base imposable | 3 834 € | 1 918 € | 6 900 € | 3 451 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 150 € | 575 € | 2 070 € | 1 035 € |
| Rendement net fiscal | 5,1% | 5,6% | 5,1% | 5,6% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 575 euros/an d'impôt pour un studio et 1 035 euros/an pour un T2 à Marseille 1er Arrondissement.
Pourquoi investir en meublé à Marseille 1er Arrondissement
Marseille 1er Arrondissement bénéficie d'une attractivité forte qui en fait un département privilégié pour l'investissement LMNP. La demande locative soutenue, notamment à et , garantit un taux d'occupation élevé pour les meublés. Les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité recherchent activement des logements meublés, prêts à habiter.
Avec un prix moyen de 5 110 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Marseille 1er Arrondissement combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (21144 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Marseille 1er Arrondissement est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Le marché locatif à Marseille 1er Arrondissement est dynamique, avec une forte demande pour les meublés. Comparez les rendements avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Marseille 1er Arrondissement
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Marseille 1er Arrondissement ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Marseille 1er Arrondissement ?
Marseille 1er Arrondissement est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Marseille 1er Arrondissement ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Marseille 1er Arrondissement en 2026
La ville de Marseille 1er Arrondissement affiche un prix de vente médian de 3 569 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 110 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-1,4 %). Avec 37 599 habitants, la ville présente une densité de 21 144 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 805 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 6 % moins cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 46 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Marseille 1er Arrondissement
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 110 €/m² contre 0 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 214 140 €, soit une mensualité de 1 038 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 966 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 356 900 €, avec une mensualité de 1 730 € (salaire requis : 4 943 € net/mois).
Les prix à Marseille 1er Arrondissement sont 46 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Marseille 1er Arrondissement | 3 569 € | -1,4 % | 37 599 |
| Bouches-du-Rhône | 3 814 € | -3,1 % | 2 087 658 |
| Var | 4 182 € | -2,6 % | 1 119 307 |
| Vaucluse | 2 818 € | -5,5 % | 572 056 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Marseille 1er Arrondissement
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 569 €) est inférieur au prix moyen (5 110 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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