LMNP à Bordeaux 2026 : rendement, TF record et fiscalité
LMNP Bordeaux 2026 : rendement 4-5,3 %, taxe foncière 43,28 % qui plombe le net, pas d'encadrement, et réforme amortissements LF 2025.
Bordeaux est un marché LMNP à double tranchant : pas d’encadrement des loyers (loyer libre), 90 000 étudiants, LGV Paris 2h — mais une taxe foncière de 43,28 % (2e plus élevée de France) qui ampute le rendement net de façon brutale. En LMNP bordelais, le régime réel est quasi obligatoire — sans lui, le rendement net-net tombe sous le Livret A.
Rendement LMNP par quartier
| Quartier | Prix m² | Loyer meublé m²/mois | Rendement brut | |---|---|---|---| | Saint-Pierre | 5 000 € | 18 € | 4,3 % | | Chartrons | 4 500 € | 17 € | 4,5 % | | Victoire / Capucins | 3 800 € | 16 € | 5,1 % | | Bastide (rive droite) | 3 500 € | 15 € | 5,1 % | | Saint-Augustin | 3 800 € | 15,50 € | 4,9 % | | Talence (campus) | 3 300 € | 14,50 € | 5,3 % | | Pessac | 3 200 € | 14 € | 5,3 % | | Mérignac | 3 500 € | 14,50 € | 5,0 % | | Bègles | 3 000 € | 13,50 € | 5,4 % |
Simulation : T2 meublé 42 m² à la Bastide
| Paramètre | Valeur | |---|---| | Prix d’achat (3 500 €/m²) | 147 000 € | | Frais de notaire (DMTO 5 % Gironde) | 11 319 € | | Mobilier | 5 000 € | | Investissement total | 163 319 € | | Loyer meublé (15 €/m²) | 630 €/mois | | Loyer annuel | 7 560 € | | Rendement brut | 4,63 % |
Charges annuelles — le poids de la TF
| Poste | Montant | % du loyer annuel | |---|---|---| | Taxe foncière (43,28 %) | ~1 050 € | 13,9 % | | Charges copro | ~600 € | 7,9 % | | Assurance PNO | ~120 € | 1,6 % | | Entretien | ~200 € | 2,6 % | | Total | ~1 970 € | 26,1 % |
La TF seule absorbe près de 14 % du loyer annuel — c’est le poste de charges n°1, devant la copro.
Micro-BIC vs réel (TMI 30 %)
| | Micro-BIC (art. 50-0 CGI) | Régime réel | |---|---|---| | Recettes | 7 560 € | 7 560 € | | Déductions | −3 780 € (50 %) | −6 870 € (charges + amort.) | | Base imposable | 3 780 € | 690 € | | IR + PS (48,6 %, dont PS 18,6 %) | 1 837 € | 335 € | | Rendement net-net | 2,30 % | 3,21 % |
En micro-BIC, le rendement net-net est de 2,33 % — sous le Livret A (3 %). Le régime réel est indispensable à Bordeaux.
Comparaison : TF et rendement net dans 4 villes
Pour un T2 meublé LMNP identique (achat 150 000 €, loyer 630 €/mois) :
| Ville | Taux communal TF | TF annuelle | Rendement net-net (réel) | |---|---|---|---| | Paris | 20,50 % | ~550 € | 3,45 % | | Lyon | 31,89 % | ~750 € | 3,30 % | | Toulouse | 38,78 % | ~900 € | 3,10 % | | Bordeaux | 43,28 % | ~1 050 € | 2,95 % |
La TF bordelaise coûte 500 €/an de plus que la parisienne — à rendement brut égal, Bordeaux perd ~0,5 point de rendement net-net.
Pas d’encadrement des loyers : l’atout bordelais
Bordeaux Métropole n’a pas demandé l’encadrement (art. 140 ELAN). Le loyer est libre. En LMNP, cela signifie :
- Pas de plafond sur le loyer meublé
- Possibilité d’ajuster à la hausse chaque année
- Pas de risque de pénalité pour dépassement
C’est un avantage concurrentiel majeur vs Lyon ou Paris, où l’encadrement plafonne le revenu locatif.
Le campus Talence-Pessac : le spot étudiant
Le campus de Talence-Pessac-Gradignan (60 000 étudiants) est le plus grand campus de France. Les studios de 18-22 m² s’y achètent autour de 60 000 à 75 000 € et se louent 400 à 450 €/mois meublés — soit un rendement brut de 7 à 8 %.
Le CROUS ne couvre que ~6 000 places — les étudiants se logent massivement dans le parc privé.
Réforme LF 2025 : impact sur le LMNP bordelais
La réintégration des amortissements dans la plus-value (art. 39 C CGI modifié) touche particulièrement Bordeaux, où les prix ont beaucoup monté puis corrigé :
| Scénario | Plus-value imposable | |---|---| | Achat 2026 à 147 000 €, revente 2036 à 155 000 € (stable) | Avant : 8 000 € / Après : 37 400 € | | Achat 2026, revente 2036 à 135 000 € (baisse −8 %) | Avant : 0 € (moins-value) / Après : 17 400 € |
Même en cas de moins-value réelle, la réforme peut générer une plus-value fiscale si les amortissements déduits dépassent la perte de prix. C’est le piège principal de la réforme dans un marché en correction.
Sources : données DVF Gironde, ADIL 33, art. 50-0 CGI, art. 39 C CGI (modifié LF 2025), Bordeaux Métropole — taux votés TF, loi ELAN art. 140.
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