LMNP Var (83)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle dans le Var.
Quelle rentabilité LMNP dans le Var en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
6,6 %
Net au réel (studio)
6,3 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché dans le Var. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Var (83)
4 182 €
Prix médian / m²
26 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
25 085
Transactions / an
LMNP dans le Var : analyse
Le département Var (83), en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, affiche un prix moyen de 5 164 euros/m² (-2,6% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 26 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Var
T2 45 m² — Var
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Var
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement dans le Var :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 7 752 € | 7 752 € | 13 944 € | 13 944 € |
| Abattement / Charges | -3 876 € | -1 938 € | -6 972 € | -3 486 € |
| Amortissement | — | -3 137 € | — | -5 646 € |
| Base imposable | 3 876 € | 2 677 € | 6 972 € | 4 812 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 163 € | 803 € | 2 092 € | 1 444 € |
| Rendement net fiscal | 6,3% | 6,6% | 6,3% | 6,6% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 360 euros/an d'impôt pour un studio et 648 euros/an pour un T2 dans le Var.
Pourquoi investir en meublé dans le Var
Le Var, avec un prix médian de $4 182 euros/m² ($$-2,6 % sur un an) et $25 085 transactions annuelles, se prête à une analyse LMNP au cas par cas : le rendement dépend du loyer réel et des charges, pas de la réputation du département. Les principales villes, notamment Toulon et La Seyne-sur-Mer, concentrent la demande de meublés : c'est là que le taux d'occupation se juge. Étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité sont le cœur de la demande de meublés, à mesurer selon la taille du bassin local.
Avec un prix moyen de 5 164 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Var combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (187 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Le Var est voisin de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Vaucluse, Alpes-de-Haute-Provence, Alpes-Maritimes. Avec un prix médian de 4 182 euros/m², comparez les rendements dans le Var avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Var
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP dans le Var ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé dans le Var ?
Le Var est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP dans le Var ?
Analyse locale
Le marché immobilier en Var en 2026
Le département Var (83) affiche un prix de vente médian de 4 182 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 164 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,6 %). Avec ses 1 119 307 habitants répartis sur 5 973 km², le département présente une densité de 187 hab/km², un territoire moyennement dense.
Le marché immobilier enregistre environ 25 085 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 71 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget en Var
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 030 €/m² contre 5 326 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 250 920 €, soit une mensualité de 1 216 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 474 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 418 200 €, avec une mensualité de 2 027 € (salaire requis : 5 791 € net/mois).
Les prix en Var sont 71 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse, Alpes-de-Haute-Provence affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Var | 4 182 € | -2,6 % | 1 119 307 |
| Bouches-du-Rhône | 3 814 € | -3,1 % | 2 087 658 |
| Vaucluse | 2 818 € | -5,5 % | 572 056 |
| Alpes-de-Haute-Provence | 2 472 € | -1,1 % | 168 054 |
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Principales villes en Var
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Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 50 communes couvertes du département.
Fiscalité
Fiscalité immobilière en Var
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 182 €) est inférieur au prix moyen (5 164 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 153 communes, dont les principales sont Toulon, La Seyne-sur-Mer, Fréjus, Hyères.
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