LMNP Fréjus (83)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Fréjus.
Quelle rentabilité LMNP à Fréjus en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,7 %
Net au réel (studio)
5,3 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Fréjus. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Fréjus (83)
4 419 €
Prix médian / m²
24 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
1 493
Transactions / an
LMNP en Fréjus : analyse
Fréjus (83), en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, affiche un prix moyen de 4 814 euros/m² (-2,1% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 24 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Fréjus
T2 45 m² — Fréjus
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Fréjus
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Fréjus :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 7 224 € | 7 224 € | 12 996 € | 12 996 € |
| Abattement / Charges | -3 612 € | -1 806 € | -6 498 € | -3 249 € |
| Amortissement | — | -3 494 € | — | -6 288 € |
| Base imposable | 3 612 € | 1 924 € | 6 498 € | 3 459 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 084 € | 577 € | 1 949 € | 1 038 € |
| Rendement net fiscal | 5,3% | 5,7% | 5,3% | 5,7% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 507 euros/an d'impôt pour un studio et 911 euros/an pour un T2 à Fréjus.
Pourquoi investir en meublé à Fréjus
Fréjus bénéficie d'une attractivité forte qui en fait un département privilégié pour l'investissement LMNP. La demande locative soutenue, notamment à et , garantit un taux d'occupation élevé pour les meublés. Les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité recherchent activement des logements meublés, prêts à habiter.
Avec un prix moyen de 4 814 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Fréjus combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (570 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Fréjus est proche de 5 départements : Var, Bouches-du-Rhône, Vaucluse, Alpes-de-Haute-Provence, Alpes-Maritimes. Le marché locatif à Fréjus est dynamique, avec une forte demande pour les meublés. Comparez les rendements avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Fréjus
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Fréjus ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Fréjus ?
Fréjus est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Fréjus ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Fréjus en 2026
La ville de Fréjus affiche un prix de vente médian de 4 419 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 814 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,1 %). Avec 59 719 habitants, la ville présente une densité de 570 hab/km², un territoire dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 1 493 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 6 % plus cher que la médiane du département (Var), et 81 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Fréjus
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 658 €/m² contre 5 361 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 265 140 €, soit une mensualité de 1 285 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 671 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 441 900 €, avec une mensualité de 2 142 € (salaire requis : 6 120 € net/mois).
Les prix à Fréjus sont 81 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Bouches-du-Rhône, Vaucluse affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Fréjus | 4 419 € | -2,1 % | 59 719 |
| Var | 4 182 € | -2,6 % | 1 119 307 |
| Bouches-du-Rhône | 3 814 € | -3,1 % | 2 087 658 |
| Vaucluse | 2 818 € | -5,5 % | 572 056 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Fréjus
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 419 €) est inférieur au prix moyen (4 814 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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