LMNP 2026 : micro-BIC, régime réel et amortissement

Un studio meublé acheté 150 000 euros à Lyon et loué 650 euros par mois génère environ 7 800 euros de recettes annuelles. Au régime réel, après amortissement du bien, des meubles et déduction des charges, le résultat fiscal peut être ramené à zéro pendant 15 à 20 ans. Au micro-BIC, le même investisseur paierait de l’impôt sur 3 900 euros de revenus nets. Sur 15 ans, la différence de fiscalité dépasse 20 000 euros.

LMNP : le statut et ses conditions

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel s’applique par défaut à tout propriétaire qui loue un logement meublé, à condition de ne pas remplir les critères du Loueur Meublé Professionnel (LMP). Les seuils LMP sont cumulatifs :

• Recettes locatives meublées supérieures à 23 000 euros par an
• Recettes locatives meublées supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal

Tant que l’une de ces deux conditions n’est pas remplie, le bailleur reste en LMNP. En pratique, la plupart des investisseurs avec un ou deux biens meublés restent en LMNP.

Le logement doit être meublé conformément à la liste réglementaire du décret du 31 juillet 2015 : literie avec couette, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, luminaires, etc. (11 éléments minimum). Un logement qui ne respecte pas cette liste est requalifié en location nue — avec une fiscalité nettement moins avantageuse.

Source : service-public.fr — Location meublée.

Micro-BIC : la simplicité à quel prix

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si les recettes meublées ne dépassent pas 83 600 euros par an (seuil 2026 pour la location meublée classique). Le principe est un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes brutes, censé couvrir l’ensemble des charges.

Pour les meublés de tourisme classés, l’abattement était historiquement de 71 %. Depuis la loi de finances 2024, il a été ramené à 50 % avec un plafond de recettes abaissé à 83 600 euros, aligné sur le régime classique. Les meublés de tourisme non classés en zone tendue sont limités à un abattement de 30 % avec un plafond de 15 000 euros.

Quand le micro-BIC est-il pertinent ? Uniquement quand les charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, amortissement) représentent moins de 50 % des recettes. C’est typiquement le cas d’un bien acheté comptant, sans emprunt, avec peu de charges. Dès qu’il y a un emprunt, le régime réel est presque toujours plus avantageux.

Le régime réel : l’amortissement change tout

Au régime réel, le propriétaire LMNP déduit les charges réelles et l’amortissement comptable du bien et des meubles. C’est l’amortissement qui fait la puissance fiscale du LMNP : il permet de déduire une fraction du prix d’achat du bien chaque année, comme si celui-ci perdait de la valeur — alors que, dans la réalité, l’immobilier s’apprécie le plus souvent.

Les composants amortis séparément :

| Composant | Part du prix | Durée d’amortissement | |---|---|---| | Gros oeuvre | 50 % | 50 ans | | Toiture | 10 % | 25 ans | | Installations techniques | 15 % | 15 ans | | Agencements intérieurs | 15 % | 15 ans | | Terrain | 10-20 % | Non amortissable | | Meubles | Prix d’achat | 5 à 10 ans |

Le terrain n’est jamais amorti — sa valeur est estimée entre 10 et 20 % du prix total selon la localisation (20 % en centre-ville, 10 % en zone rurale). Pour un bien de 150 000 euros avec 15 % de terrain, la base amortissable est de 127 500 euros. L’amortissement annuel moyen tourne autour de 4 000 à 5 000 euros, selon la ventilation entre composants.

Le mécanisme anti-déficit : l’amortissement ne crée pas de déficit

Contrairement aux charges courantes (intérêts, travaux, taxe foncière), l’amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal. Si les charges courantes dépassent déjà les recettes, l’amortissement est reporté sans limite de durée. Il constitue un stock d’amortissements différés, mobilisable dès que les recettes redeviennent positives.

En pratique, les premières années d’un investissement à crédit sont souvent déficitaires grâce aux seuls intérêts d’emprunt. L’amortissement est alors intégralement reporté. Quand le crédit est remboursé et que les intérêts diminuent, l’amortissement différé prend le relais pour maintenir un résultat fiscal proche de zéro.

Résultat concret : un investisseur LMNP au régime réel peut ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs pendant 15 à 25 ans, tout en percevant un loyer net positif chaque mois. C’est le coeur de l’attractivité du dispositif.

Cotisations sociales : la réforme en cours

Depuis 2021, les loueurs meublés de tourisme avec des recettes supérieures à 23 000 euros doivent s’affilier à la Sécurité sociale des indépendants (SSI). Les cotisations sociales s’élèvent à environ 35 à 40 % du bénéfice réel — un coût considérable qui réduit fortement l’intérêt du LMNP de tourisme à grande échelle.

Pour la location meublée longue durée, les revenus LMNP restent soumis aux seuls prélèvements sociaux de 18,6 % sur le résultat fiscal (article L. 136-7 du CSS). Pas de cotisations SSI — ce qui maintient l’avantage compétitif de la location meublée longue durée par rapport au meublé de tourisme.

Plus-value à la revente : le revers de l’amortissement

La plus-value de revente d’un bien LMNP est calculée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 VB du CGI). Le prix d’acquisition retenu est le prix d’achat initial — les amortissements ne viennent pas réduire ce prix. C’est un avantage majeur du LMNP par rapport au LMP, où les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Abattements pour durée de détention :

• Impôt sur le revenu (19 %) : exonération totale après 22 ans de détention
• Prélèvements sociaux (17,2 %) : exonération totale après 30 ans

Un investisseur qui conserve son bien plus de 22 ans bénéficie donc d’un triple avantage : amortissement pendant la détention, pas de réintégration à la revente, et exonération de la plus-value pour durée de détention.

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Calculateurs liés

• Simulateur LMNP — comparaison micro-BIC vs réel avec projection d’amortissement
• Simulateur rentabilité locative — rendement brut, net et net-net après fiscalité