Quel est le rendement locatif moyen en LMNP à Marseille 2e Arrondissement ?

Le rendement brut estimé pour un investissement meublé à Marseille 2e Arrondissement est d'environ 6,0% en 2026. Après fiscalité, le rendement net se situe entre 9,2% (micro-BIC) et 9,3% (régime réel) pour un studio de 25 m². Les meublés offrent un rendement supérieur de 20 à 25% par rapport à la location nue.

Quelle est la durée d'amortissement d'un bien LMNP à Marseille 2e Arrondissement ?

En LMNP au régime réel, le bien immobilier s'amortit sur 25 à 40 ans pour le gros œuvre et 10 à 15 ans pour les composants (toiture, installations). Le mobilier s'amortit sur 5 à 10 ans. À Marseille 2e Arrondissement, pour un bien à 7 576 euros/m², l'amortissement annuel représente environ 3% du prix, soit 227 euros/m²/an déductibles des revenus locatifs.

Mis à jour juillet 2026

LMNP Marseille 2e Arrondissement (13)

Q: Le Marseille 2e Arrondissement est-il en zone tendue pour la location meublée ?

Le Marseille 2e Arrondissement comprend plusieurs communes en zone tendue, notamment undefined et undefined. En zone tendue, l'encadrement des loyers peut s'appliquer et la taxe sur les logements vacants est majorée. Cependant, la demande locative forte garantit un bon taux d'occupation pour les meublés.

Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Marseille 2e Arrondissement.

Quelle rentabilité LMNP à Marseille 2e Arrondissement en 2026 ?

6,0 % de rendement brut meublé

9,3 %

Net au réel (studio)

9,2 %

Net micro-BIC (studio)

Calculer mon LMNP

Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Marseille 2e Arrondissement. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.

Chiffres clés LMNP — Marseille 2e Arrondissement (13)

4 205 €

Prix médian / m²

38 €

Loyer meublé / m² / mois

6,0%

Rendement brut

548

Transactions / an

LMNP à Marseille 2e Arrondissement : analyse

Marseille 2e Arrondissement (13), en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, affiche un prix moyen de 7 576 euros/m² (+12% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 38 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.

Studio 25 m² — Marseille 2e Arrondissement

Prix d'acquisition 105 125 €

Loyer meublé mensuel 947 € / mois

Revenus locatifs annuels 11 364 € / an

Rendement brut 10,8 %

T2 45 m² — Marseille 2e Arrondissement

Prix d'acquisition 189 225 €

Loyer meublé mensuel 1 705 € / mois

Revenus locatifs annuels 20 460 € / an

Rendement brut 10,8 %

Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Marseille 2e Arrondissement

En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Marseille 2e Arrondissement :

	Studio 25 m²		T2 45 m²
	Micro-BIC	Réel	Micro-BIC	Réel
Revenus locatifs	11 364 €	11 364 €	20 460 €	20 460 €
Abattement / Charges	-5 682 €	-2 841 €	-10 230 €	-5 115 €
Amortissement	—	-3 154 €	—	-5 677 €
Base imposable	5 682 €	5 369 €	10 230 €	9 668 €
Impôt estimé (TMI 30%)	1 705 €	1 611 €	3 069 €	2 900 €
Rendement net fiscal	9,2%	9,3%	9,2%	9,3%

* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 94 euros/an d'impôt pour un studio et 169 euros/an pour un T2 à Marseille 2e Arrondissement.

Pourquoi investir en meublé à Marseille 2e Arrondissement

Marseille 2e Arrondissement, avec un prix médian de $4 205 euros/m² ($+$12 % sur un an) et $548 transactions annuelles, se prête à une analyse LMNP au cas par cas : le rendement dépend du loyer réel et des charges, pas de la réputation du département. Les principales villes, notamment et , concentrent la demande de meublés : c'est là que le taux d'occupation se juge. Étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité sont le cœur de la demande de meublés, à mesurer selon la taille du bassin local.

Avec un prix moyen de 7 576 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Marseille 2e Arrondissement combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (6935 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur renforcent la pertinence d'un investissement meublé.

LMNP : comparaison avec les départements voisins

Marseille 2e Arrondissement est proche de 3 départements : Var, Vaucluse, Gard. Avec un prix médian de 4 205 euros/m², comparez les rendements à Marseille 2e Arrondissement avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.

Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — LMNP Marseille 2e Arrondissement

Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Marseille 2e Arrondissement ?

Pour un investissement LMNP à Marseille 2e Arrondissement, le régime réel simplifié est généralement plus avantageux. Pour un studio de 25 m² à 105 125 euros, vous économisez environ 94 euros d'impôt par an par rapport au micro-BIC grâce à l'amortissement. Le micro-BIC (50% d'abattement) est plus simple administrativement mais rarement optimal.

Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Marseille 2e Arrondissement ?

Le rendement brut estimé pour un meublé à Marseille 2e Arrondissement est de 6,0% en 2026. Après fiscalité au régime réel, le rendement net se situe autour de 9,3% pour un studio et 9,3% pour un T2. La location meublée offre un rendement 20 à 25% supérieur à la location nue.

Marseille 2e Arrondissement est-il en zone tendue pour la location meublée ?

Avec un prix médian de 4 205 euros/m², l'encadrement des loyers peut s'appliquer dans les communes classées en zone tendue du Marseille 2e Arrondissement : vérifiez les arrêtés préfectoraux pour votre commune.

Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Marseille 2e Arrondissement ?

En LMNP au régime réel, l'amortissement se décompose : gros œuvre sur 25 à 40 ans, composants (toiture, installations) sur 10 à 15 ans, mobilier sur 5 à 10 ans. Pour un bien à 7 576 euros/m² à Marseille 2e Arrondissement, l'amortissement annuel représente environ 227 euros/m²/an déductibles. Le terrain (environ 15-20% du prix) n'est pas amortissable.

Analyse locale

Le marché immobilier à Marseille 2e Arrondissement en 2026

La ville de Marseille 2e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 4 205 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (7 576 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 24 378 habitants, la ville présente une densité de 6 935 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 548 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 10 % plus cher que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 72 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Marseille 2e Arrondissement

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 7 601 €/m² contre 3 117 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 252 300 €, soit une mensualité de 1 223 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 494 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 420 500 €, avec une mensualité de 2 038 € (salaire requis : 5 823 € net/mois).

Les prix à Marseille 2e Arrondissement sont 72 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse, Gard affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Marseille 2e Arrondissement	4 205 €	en hausse	24 378
Var	4 182 €	-2,6 %	1 119 307
Vaucluse	2 818 €	-5,5 %	572 056
Gard	2 633 €	-3,1 %	770 940

Département

Voir les résultats pour Bouches-du-Rhône (13) 2 087 658 hab.

3 814 €/m²

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Autres villes de la région

Aix-en-Provence 149 695 hab.

5 166 €/m²

Marseille 13e Arrondissement 95 112 hab.

3 120 €/m²

Marseille 8e Arrondissement 84 683 hab.

4 577 €/m²

Marseille 15e Arrondissement 79 161 hab.

1 695 €/m²

Marseille 9e Arrondissement 77 406 hab.

3 247 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Marseille 2e Arrondissement

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 205 €) est inférieur au prix moyen (7 576 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Calculateurs liés

Simulateur LMNP

Simulation complète micro-BIC / réel

Rentabilité locative Marseille 2e Arrondissement

Rendement brut et net détaillé

Frais de notaire Marseille 2e Arrondissement

Calcul détaillé DMTO et émoluments

Taxe foncière Marseille 2e Arrondissement

Estimation de la taxe foncière