LMNP Marseille 12e Arrondissement (13)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Marseille 12e Arrondissement.
Quelle rentabilité LMNP à Marseille 12e Arrondissement en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
6,0 %
Net au réel (studio)
5,6 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Marseille 12e Arrondissement. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Marseille 12e Arrondissement (13)
3 814 €
Prix médian / m²
24 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
826
Transactions / an
LMNP en Marseille 12e Arrondissement : analyse
Marseille 12e Arrondissement (13), en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, affiche un prix moyen de 4 771 euros/m² (-2,1% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 24 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Marseille 12e Arrondissement
T2 45 m² — Marseille 12e Arrondissement
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Marseille 12e Arrondissement
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Marseille 12e Arrondissement :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 7 152 € | 7 152 € | 12 876 € | 12 876 € |
| Abattement / Charges | -3 576 € | -1 788 € | -6 438 € | -3 219 € |
| Amortissement | — | -3 233 € | — | -5 819 € |
| Base imposable | 3 576 € | 2 131 € | 6 438 € | 3 838 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 073 € | 639 € | 1 931 € | 1 151 € |
| Rendement net fiscal | 5,6% | 6,0% | 5,6% | 6,0% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 434 euros/an d'impôt pour un studio et 780 euros/an pour un T2 à Marseille 12e Arrondissement.
Pourquoi investir en meublé à Marseille 12e Arrondissement
Marseille 12e Arrondissement bénéficie d'une attractivité forte qui en fait un département privilégié pour l'investissement LMNP. La demande locative soutenue, notamment à et , garantit un taux d'occupation élevé pour les meublés. Les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité recherchent activement des logements meublés, prêts à habiter.
Avec un prix moyen de 4 771 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Marseille 12e Arrondissement combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (4589 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Marseille 12e Arrondissement est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Le marché locatif à Marseille 12e Arrondissement est dynamique, avec une forte demande pour les meublés. Comparez les rendements avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Marseille 12e Arrondissement
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Marseille 12e Arrondissement ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Marseille 12e Arrondissement ?
Marseille 12e Arrondissement est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Marseille 12e Arrondissement ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Marseille 12e Arrondissement en 2026
La ville de Marseille 12e Arrondissement affiche un prix de vente médian de 3 814 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 771 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,1 %). Avec 64 399 habitants, la ville présente une densité de 4 589 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 826 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Bouches-du-Rhône), et 56 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Marseille 12e Arrondissement
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 310 €/m² contre 6 446 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 228 840 €, soit une mensualité de 1 109 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 169 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 381 400 €, avec une mensualité de 1 849 € (salaire requis : 5 283 € net/mois).
Les prix à Marseille 12e Arrondissement sont 56 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Marseille 12e Arrondissement | 3 814 € | -2,1 % | 64 399 |
| Bouches-du-Rhône | 3 814 € | -3,1 % | 2 087 658 |
| Var | 4 182 € | -2,6 % | 1 119 307 |
| Vaucluse | 2 818 € | -5,5 % | 572 056 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Marseille 12e Arrondissement
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 814 €) est inférieur au prix moyen (4 771 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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