LMNP Béziers (34)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Béziers.
Quelle rentabilité LMNP à Béziers en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,2 %
Net au réel (studio)
4,7 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Béziers. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Béziers (34)
2 275 €
Prix médian / m²
17 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
1 954
Transactions / an
LMNP en Béziers : analyse
Béziers (34), en région Occitanie, affiche un prix moyen de 3 342 euros/m² (-2,3% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 17 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Béziers
T2 45 m² — Béziers
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Béziers
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Béziers :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 5 016 € | 5 016 € | 9 024 € | 9 024 € |
| Abattement / Charges | -2 508 € | -1 254 € | -4 512 € | -2 256 € |
| Amortissement | — | -2 744 € | — | -4 940 € |
| Base imposable | 2 508 € | 1 018 € | 4 512 € | 1 828 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 752 € | 305 € | 1 354 € | 548 € |
| Rendement net fiscal | 4,7% | 5,2% | 4,7% | 5,1% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 447 euros/an d'impôt pour un studio et 806 euros/an pour un T2 à Béziers.
Pourquoi investir en meublé à Béziers
Béziers offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 342 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 81 545 habitants.
L'avantage du meublé à Béziers réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-2,3% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Béziers est proche de 5 départements : Hérault, Gard, Aveyron, Tarn, Aude. Le marché locatif à Béziers présente un bon équilibre entre rendement et sécurité. Les départements voisins peuvent offrir des alternatives intéressantes selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Béziers
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Béziers ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Béziers ?
Béziers est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Béziers ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Béziers en 2026
La ville de Béziers affiche un prix de vente médian de 2 275 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 342 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,3 %). Avec 81 545 habitants, la ville présente une densité de 851 hab/km², un territoire dense.
C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 1 954 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 31 % moins cher que la médiane du département (Hérault), et 7 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Béziers
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 659 €/m² contre 2 461 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 136 500 €, soit une mensualité de 662 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 891 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 227 500 €, avec une mensualité de 1 103 € (salaire requis : 3 151 € net/mois).
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Béziers | 2 275 € | -2,3 % | 81 545 |
| Hérault | 3 307 € | -2,7 % | 1 230 289 |
| Gard | 2 633 € | -3,1 % | 770 940 |
| Aveyron | 1 694 € | -3,6 % | 279 609 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Béziers
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 275 €) est inférieur au prix moyen (3 342 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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