LMNP Hérault (34)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle dans l'Hérault.
Quelle rentabilité LMNP dans l'Hérault en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
6,3 %
Net au réel (studio)
5,9 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché dans l'Hérault. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Hérault (34)
3 307 €
Prix médian / m²
19 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
21 985
Transactions / an
LMNP dans l'Hérault : analyse
Le département Hérault (34), en région Occitanie, affiche un prix moyen de 3 846 euros/m² (-2,7% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 19 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Hérault
T2 45 m² — Hérault
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Hérault
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement dans l'Hérault :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 5 772 € | 5 772 € | 10 380 € | 10 380 € |
| Abattement / Charges | -2 886 € | -1 443 € | -5 190 € | -2 595 € |
| Amortissement | — | -2 480 € | — | -4 464 € |
| Base imposable | 2 886 € | 1 849 € | 5 190 € | 3 321 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 866 € | 555 € | 1 557 € | 996 € |
| Rendement net fiscal | 5,9% | 6,3% | 5,9% | 6,3% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 311 euros/an d'impôt pour un studio et 561 euros/an pour un T2 dans l'Hérault.
Pourquoi investir en meublé dans l'Hérault
Le Hérault, avec un prix médian de $3 307 euros/m² ($$-2,7 % sur un an) et $21 985 transactions annuelles, se prête à une analyse LMNP au cas par cas : le rendement dépend du loyer réel et des charges, pas de la réputation du département. Les principales villes, notamment Montpellier et Béziers, concentrent la demande de meublés : c'est là que le taux d'occupation se juge. Étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité sont le cœur de la demande de meublés, à mesurer selon la taille du bassin local.
Avec un prix moyen de 3 846 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Hérault combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (202 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Occitanie renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Le Hérault est voisin de 4 départements : Gard, Aveyron, Tarn, Aude. Avec un prix médian de 3 307 euros/m², comparez les rendements dans l'Hérault avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Hérault
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP dans l'Hérault ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé dans l'Hérault ?
Le Hérault est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP dans l'Hérault ?
Analyse locale
Le marché immobilier en Hérault en 2026
Le département Hérault (34) affiche un prix de vente médian de 3 307 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 846 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,7 %). Avec ses 1 230 289 habitants répartis sur 6 101 km², le département présente une densité de 202 hab/km², un territoire moyennement dense.
Le marché immobilier enregistre environ 21 985 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 35 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget en Hérault
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 194 €/m² contre 3 381 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 198 420 €, soit une mensualité de 962 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 749 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 330 700 €, avec une mensualité de 1 603 € (salaire requis : 4 580 € net/mois).
Les prix en Hérault sont 35 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Gard, Aveyron, Tarn affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Principales villes en Hérault
Toutes les communes
Toutes les communes couvertes en Hérault
Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 48 communes couvertes du département.
Fiscalité
Fiscalité immobilière en Hérault
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 307 €) est inférieur au prix moyen (3 846 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 341 communes, dont les principales sont Montpellier, Béziers, Sète, Agde.
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