LMNP Bagnolet (93)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Bagnolet.
Quelle rentabilité LMNP à Bagnolet en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,5 %
Net au réel (studio)
5,1 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Bagnolet. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Bagnolet (93)
8 822 €
Prix médian / m²
50 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
1 202
Transactions / an
LMNP en Bagnolet : analyse
Bagnolet (93), en région Île-de-France, affiche un prix moyen de 9 920 euros/m² (+12% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 50 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Bagnolet
T2 45 m² — Bagnolet
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Bagnolet
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Bagnolet :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 14 880 € | 14 880 € | 26 784 € | 26 784 € |
| Abattement / Charges | -7 440 € | -3 720 € | -13 392 € | -6 696 € |
| Amortissement | — | -7 490 € | — | -13 482 € |
| Base imposable | 7 440 € | 3 670 € | 13 392 € | 6 606 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 2 232 € | 1 101 € | 4 018 € | 1 982 € |
| Rendement net fiscal | 5,1% | 5,5% | 5,1% | 5,5% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 1 131 euros/an d'impôt pour un studio et 2 036 euros/an pour un T2 à Bagnolet.
Pourquoi investir en meublé à Bagnolet
Bagnolet bénéficie d'une attractivité forte qui en fait un département privilégié pour l'investissement LMNP. La demande locative soutenue, notamment à et , garantit un taux d'occupation élevé pour les meublés. Les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité recherchent activement des logements meublés, prêts à habiter.
Avec un prix moyen de 9 920 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Bagnolet combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (16789 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Île-de-France renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Bagnolet est proche de 5 départements : Seine-Saint-Denis, Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise. Le marché locatif à Bagnolet est dynamique, avec une forte demande pour les meublés. Comparez les rendements avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Bagnolet
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Bagnolet ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Bagnolet ?
Bagnolet est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Bagnolet ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Bagnolet en 2026
La ville de Bagnolet affiche un prix de vente médian de 8 822 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 9 920 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 43 086 habitants, la ville présente une densité de 16 789 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 1 202 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 110 % plus cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 260 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Bagnolet
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 9 987 €/m² contre 8 789 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 529 320 €, soit une mensualité de 2 566 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 7 331 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 882 200 €, avec une mensualité de 4 276 € (salaire requis : 12 217 € net/mois).
Les prix à Bagnolet sont 260 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Bagnolet | 8 822 € | en hausse | 43 086 |
| Seine-Saint-Denis | 4 208 € | -0,9 % | 1 704 316 |
| Paris | 9 683 € | -5,7 % | 2 103 778 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Bagnolet
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (8 822 €) est inférieur au prix moyen (9 920 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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