LMNP Seine-Saint-Denis (93)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle dans la Seine-Saint-Denis.
Quelle rentabilité LMNP dans la Seine-Saint-Denis en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
6,9 %
Net au réel (studio)
6,6 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché dans la Seine-Saint-Denis. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Seine-Saint-Denis (93)
4 208 €
Prix médian / m²
27 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
14 245
Transactions / an
LMNP dans la Seine-Saint-Denis : analyse
Le département Seine-Saint-Denis (93), en région Île-de-France, affiche un prix moyen de 5 438 euros/m² (-0,9% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 27 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Seine-Saint-Denis
T2 45 m² — Seine-Saint-Denis
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Seine-Saint-Denis
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement dans la Seine-Saint-Denis :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 8 160 € | 8 160 € | 14 688 € | 14 688 € |
| Abattement / Charges | -4 080 € | -2 040 € | -7 344 € | -3 672 € |
| Amortissement | — | -3 156 € | — | -5 681 € |
| Base imposable | 4 080 € | 2 964 € | 7 344 € | 5 335 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 224 € | 889 € | 2 203 € | 1 601 € |
| Rendement net fiscal | 6,6% | 6,9% | 6,6% | 6,9% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 335 euros/an d'impôt pour un studio et 602 euros/an pour un T2 dans la Seine-Saint-Denis.
Pourquoi investir en meublé dans la Seine-Saint-Denis
Le Seine-Saint-Denis offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (5 438 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de Saint-Denis, portée par une population de 1 704 316 habitants.
L'avantage du meublé dans la Seine-Saint-Denis réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-0,9% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Le Seine-Saint-Denis est voisin de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 4 208 euros/m², le marché dans la Seine-Saint-Denis se compare aux départements voisins pour trouver le meilleur rendement selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Seine-Saint-Denis
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP dans la Seine-Saint-Denis ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé dans la Seine-Saint-Denis ?
Le Seine-Saint-Denis est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP dans la Seine-Saint-Denis ?
Analyse locale
Le marché immobilier en Seine-Saint-Denis en 2026
Le département Seine-Saint-Denis (93) affiche un prix de vente médian de 4 208 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 438 €/m². Les prix sont stables sur un an (-0,9 %). Avec ses 1 704 316 habitants répartis sur 236 km², le département présente une densité de 7 222 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 14 245 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 72 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget en Seine-Saint-Denis
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 678 €/m² contre 4 756 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 252 480 €, soit une mensualité de 1 224 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 497 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 420 800 €, avec une mensualité de 2 040 € (salaire requis : 5 829 € net/mois).
Les prix en Seine-Saint-Denis sont 72 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Seine-Saint-Denis | 4 208 € | -0,9 % | 1 704 316 |
| Paris | 9 683 € | -5,7 % | 2 103 778 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
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Principales villes en Seine-Saint-Denis
Toutes les communes
Toutes les communes couvertes en Seine-Saint-Denis
Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 39 communes couvertes du département.
Fiscalité
Fiscalité immobilière en Seine-Saint-Denis
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 208 €) est inférieur au prix moyen (5 438 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 39 communes, dont les principales sont Saint-Denis, Montreuil, Aubervilliers, Aulnay-sous-Bois.
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