LMNP Cannes (06)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Cannes.
Quelle rentabilité LMNP à Cannes en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,6 %
Net au réel (studio)
5,2 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Cannes. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Cannes (06)
5 926 €
Prix médian / m²
37 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
2 531
Transactions / an
LMNP en Cannes : analyse
Cannes (06), en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, affiche un prix moyen de 7 392 euros/m² (+1,1% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 37 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Cannes
T2 45 m² — Cannes
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Cannes
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Cannes :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 11 088 € | 11 088 € | 19 956 € | 19 956 € |
| Abattement / Charges | -5 544 € | -2 772 € | -9 978 € | -4 989 € |
| Amortissement | — | -5 469 € | — | -9 844 € |
| Base imposable | 5 544 € | 2 847 € | 9 978 € | 5 123 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 663 € | 854 € | 2 993 € | 1 537 € |
| Rendement net fiscal | 5,2% | 5,6% | 5,2% | 5,6% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 809 euros/an d'impôt pour un studio et 1 456 euros/an pour un T2 à Cannes.
Pourquoi investir en meublé à Cannes
Cannes bénéficie d'une attractivité forte qui en fait un département privilégié pour l'investissement LMNP. La demande locative soutenue, notamment à et , garantit un taux d'occupation élevé pour les meublés. Les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité recherchent activement des logements meublés, prêts à habiter.
Avec un prix moyen de 7 392 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Cannes combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (3580 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Cannes est proche de 3 départements : Alpes-Maritimes, Var, Alpes-de-Haute-Provence. Le marché locatif à Cannes est dynamique, avec une forte demande pour les meublés. Comparez les rendements avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Cannes
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Cannes ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Cannes ?
Cannes est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Cannes ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Cannes en 2026
La ville de Cannes affiche un prix de vente médian de 5 926 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 7 392 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+1,1 %). Avec 74 350 habitants, la ville présente une densité de 3 580 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 2 531 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 19 % plus cher que la médiane du département (Alpes-Maritimes), et 142 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Cannes
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 7 292 €/m² contre 9 651 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 355 560 €, soit une mensualité de 1 723 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 923 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 592 600 €, avec une mensualité de 2 872 € (salaire requis : 8 206 € net/mois).
Les prix à Cannes sont 142 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Alpes-Maritimes, Var, Alpes-de-Haute-Provence affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Cannes | 5 926 € | +1,1 % | 74 350 |
| Alpes-Maritimes | 4 989 € | +0,3 % | 1 128 418 |
| Var | 4 182 € | -2,6 % | 1 119 307 |
| Alpes-de-Haute-Provence | 2 472 € | -1,1 % | 168 054 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Cannes
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 926 €) est inférieur au prix moyen (7 392 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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