LMNP Cagnes-sur-Mer (06)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Cagnes-sur-Mer.
Quelle rentabilité LMNP à Cagnes-sur-Mer en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
6,3 %
Net au réel (studio)
6,0 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Cagnes-sur-Mer. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Cagnes-sur-Mer (06)
4 889 €
Prix médian / m²
29 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
987
Transactions / an
LMNP à Cagnes-sur-Mer : analyse
Cagnes-sur-Mer (06), en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, affiche un prix moyen de 5 704 euros/m² (+2% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 29 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Cagnes-sur-Mer
T2 45 m² — Cagnes-sur-Mer
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Cagnes-sur-Mer
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Cagnes-sur-Mer :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 8 556 € | 8 556 € | 15 396 € | 15 396 € |
| Abattement / Charges | -4 278 € | -2 139 € | -7 698 € | -3 849 € |
| Amortissement | — | -3 667 € | — | -6 600 € |
| Base imposable | 4 278 € | 2 750 € | 7 698 € | 4 947 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 283 € | 825 € | 2 309 € | 1 484 € |
| Rendement net fiscal | 6,0% | 6,3% | 5,9% | 6,3% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 458 euros/an d'impôt pour un studio et 825 euros/an pour un T2 à Cagnes-sur-Mer.
Pourquoi investir en meublé à Cagnes-sur-Mer
Cagnes-sur-Mer, avec un prix médian de $4 889 euros/m² ($+$2 % sur un an) et $987 transactions annuelles, se prête à une analyse LMNP au cas par cas : le rendement dépend du loyer réel et des charges, pas de la réputation du département. Les principales villes, notamment et , concentrent la demande de meublés : c'est là que le taux d'occupation se juge. Étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité sont le cœur de la demande de meublés, à mesurer selon la taille du bassin local.
Avec un prix moyen de 5 704 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Cagnes-sur-Mer combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (2941 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Cagnes-sur-Mer est proche de 2 départements : Var, Alpes-de-Haute-Provence. Avec un prix médian de 4 889 euros/m², comparez les rendements à Cagnes-sur-Mer avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Cagnes-sur-Mer
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Cagnes-sur-Mer ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Cagnes-sur-Mer ?
Cagnes-sur-Mer est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Cagnes-sur-Mer ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Cagnes-sur-Mer en 2026
La ville de Cagnes-sur-Mer affiche un prix de vente médian de 4 889 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 704 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+2 %). Avec 53 354 habitants, la ville présente une densité de 2 941 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 987 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Alpes-Maritimes), et 100 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Cagnes-sur-Mer
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 520 €/m² contre 6 649 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 293 340 €, soit une mensualité de 1 422 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 063 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 488 900 €, avec une mensualité de 2 370 € (salaire requis : 6 771 € net/mois).
Les prix à Cagnes-sur-Mer sont 100 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Var, Alpes-de-Haute-Provence affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Cagnes-sur-Mer | 4 889 € | +2 % | 53 354 |
| Var | 4 182 € | -2,6 % | 1 119 307 |
| Alpes-de-Haute-Provence | 2 472 € | -1,1 % | 168 054 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Cagnes-sur-Mer
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 889 €) est inférieur au prix moyen (5 704 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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