LMNP Nice (06)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Nice.
Quelle rentabilité LMNP à Nice en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
6,2 %
Net au réel (studio)
5,8 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Nice. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Nice (06)
4 884 €
Prix médian / m²
28 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
7 228
Transactions / an
LMNP à Nice : analyse
Nice (06), en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, affiche un prix moyen de 5 571 euros/m² (+1,2% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 28 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Nice
T2 45 m² — Nice
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Nice
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Nice :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 8 352 € | 8 352 € | 15 036 € | 15 036 € |
| Abattement / Charges | -4 176 € | -2 088 € | -7 518 € | -3 759 € |
| Amortissement | — | -3 663 € | — | -6 593 € |
| Base imposable | 4 176 € | 2 601 € | 7 518 € | 4 684 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 253 € | 780 € | 2 255 € | 1 405 € |
| Rendement net fiscal | 5,8% | 6,2% | 5,8% | 6,2% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 473 euros/an d'impôt pour un studio et 850 euros/an pour un T2 à Nice.
Pourquoi investir en meublé à Nice
Nice, avec un prix médian de $4 884 euros/m² ($+$1,2 % sur un an) et $7 228 transactions annuelles, se prête à une analyse LMNP au cas par cas : le rendement dépend du loyer réel et des charges, pas de la réputation du département. Les principales villes, notamment et , concentrent la demande de meublés : c'est là que le taux d'occupation se juge. Étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité sont le cœur de la demande de meublés, à mesurer selon la taille du bassin local.
Avec un prix moyen de 5 571 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Nice combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (4847 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Nice est proche de 2 départements : Var, Alpes-de-Haute-Provence. Avec un prix médian de 4 884 euros/m², comparez les rendements à Nice avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Nice
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Nice ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Nice ?
Nice est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Nice ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Nice en 2026
La ville de Nice affiche un prix de vente médian de 4 884 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 571 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+1,2 %). Avec 357 737 habitants, la ville présente une densité de 4 847 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 7 228 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Alpes-Maritimes), et 100 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Nice
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 455 €/m² contre 7 795 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 293 040 €, soit une mensualité de 1 420 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 057 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 488 400 €, avec une mensualité de 2 367 € (salaire requis : 6 763 € net/mois).
Les prix à Nice sont 100 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Var, Alpes-de-Haute-Provence affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Nice | 4 884 € | +1,2 % | 357 737 |
| Var | 4 182 € | -2,6 % | 1 119 307 |
| Alpes-de-Haute-Provence | 2 472 € | -1,1 % | 168 054 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Nice
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 884 €) est inférieur au prix moyen (5 571 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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