LMNP Amiens (80)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Amiens.
Quelle rentabilité LMNP à Amiens en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
8,5 %
Net au réel (studio)
8,3 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Amiens. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Amiens (80)
2 769 €
Prix médian / m²
23 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
2 100
Transactions / an
LMNP à Amiens : analyse
Amiens (80), en région Hauts-de-France, affiche un prix moyen de 4 531 euros/m² (-1,9% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 23 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Amiens
T2 45 m² — Amiens
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Amiens
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Amiens :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 6 792 € | 6 792 € | 12 228 € | 12 228 € |
| Abattement / Charges | -3 396 € | -1 698 € | -6 114 € | -3 057 € |
| Amortissement | — | -2 077 € | — | -3 738 € |
| Base imposable | 3 396 € | 3 017 € | 6 114 € | 5 433 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 019 € | 905 € | 1 834 € | 1 630 € |
| Rendement net fiscal | 8,3% | 8,5% | 8,3% | 8,5% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 114 euros/an d'impôt pour un studio et 204 euros/an pour un T2 à Amiens.
Pourquoi investir en meublé à Amiens
Amiens, avec un prix médian de $2 769 euros/m² ($$-1,9 % sur un an) et $2 100 transactions annuelles, se prête à une analyse LMNP au cas par cas : le rendement dépend du loyer réel et des charges, pas de la réputation du département. Les principales villes, notamment et , concentrent la demande de meublés : c'est là que le taux d'occupation se juge. Étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité sont le cœur de la demande de meublés, à mesurer selon la taille du bassin local.
Avec un prix moyen de 4 531 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Amiens combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (2707 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Hauts-de-France renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Amiens est proche de 5 départements : Pas-de-Calais, Nord, Aisne, Oise, Seine-Maritime. Avec un prix médian de 2 769 euros/m², comparez les rendements à Amiens avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Amiens
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Amiens ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Amiens ?
Amiens est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Amiens ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Amiens en 2026
La ville d'Amiens affiche un prix de vente médian de 2 769 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (4 531 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-1,9 %). Avec 136 449 habitants, la ville présente une densité de 2 707 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 2 100 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 46 % plus cher que la médiane du département (Somme), et 13 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Amiens
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 787 €/m² contre 2 519 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 166 140 €, soit une mensualité de 805 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 300 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 276 900 €, avec une mensualité de 1 342 € (salaire requis : 3 834 € net/mois).
Les prix à Amiens sont 13 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Pas-de-Calais, Nord, Aisne affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Amiens | 2 769 € | -1,9 % | 136 449 |
| Pas-de-Calais | 1 860 € | -3,3 % | 1 457 905 |
| Nord | 2 208 € | -4,5 % | 2 615 635 |
| Aisne | 1 333 € | -4 % | 523 342 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Amiens
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 769 €) est inférieur au prix moyen (4 531 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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