LMNP Essonne (91)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle dans l'Essonne.
Quelle rentabilité LMNP dans l'Essonne en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
6,5 %
Net au réel (studio)
6,1 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché dans l'Essonne. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Essonne (91)
3 245 €
Prix médian / m²
19 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
13 685
Transactions / an
LMNP dans l'Essonne : analyse
Le département Essonne (91), en région Île-de-France, affiche un prix moyen de 3 888 euros/m² (-6,3% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 19 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Essonne
T2 45 m² — Essonne
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Essonne
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement dans l'Essonne :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 5 832 € | 5 832 € | 10 500 € | 10 500 € |
| Abattement / Charges | -2 916 € | -1 458 € | -5 250 € | -2 625 € |
| Amortissement | — | -2 434 € | — | -4 381 € |
| Base imposable | 2 916 € | 1 940 € | 5 250 € | 3 494 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 875 € | 582 € | 1 575 € | 1 048 € |
| Rendement net fiscal | 6,1% | 6,5% | 6,1% | 6,5% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 293 euros/an d'impôt pour un studio et 527 euros/an pour un T2 dans l'Essonne.
Pourquoi investir en meublé dans l'Essonne
Le Essonne, avec un prix médian de $3 245 euros/m² ($$-6,3 % sur un an) et $13 685 transactions annuelles, se prête à une analyse LMNP au cas par cas : le rendement dépend du loyer réel et des charges, pas de la réputation du département. Les principales villes, notamment Évry-Courcouronnes et Corbeil-Essonnes, concentrent la demande de meublés : c'est là que le taux d'occupation se juge. Étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité sont le cœur de la demande de meublés, à mesurer selon la taille du bassin local.
Avec un prix moyen de 3 888 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Essonne combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (742 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Île-de-France renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Le Essonne est voisin de 5 départements : Seine-et-Marne, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Yvelines, Eure-et-Loir. Avec un prix médian de 3 245 euros/m², comparez les rendements dans l'Essonne avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Essonne
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP dans l'Essonne ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé dans l'Essonne ?
Le Essonne est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP dans l'Essonne ?
Analyse locale
Le marché immobilier en Essonne en 2026
Le département Essonne (91) affiche un prix de vente médian de 3 245 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 888 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6,3 %). Avec ses 1 338 485 habitants répartis sur 1 804 km², le département présente une densité de 742 hab/km², un territoire dense.
Le marché immobilier enregistre environ 13 685 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 33 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget en Essonne
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 083 €/m² contre 3 681 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 194 700 €, soit une mensualité de 944 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 697 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 324 500 €, avec une mensualité de 1 573 € (salaire requis : 4 494 € net/mois).
Les prix en Essonne sont 33 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Essonne | 3 245 € | -6,3 % | 1 338 485 |
| Seine-et-Marne | 3 130 € | -6,1 % | 1 468 108 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
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Principales villes en Essonne
Toutes les communes
Toutes les communes couvertes en Essonne
Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 66 communes couvertes du département.
Fiscalité
Fiscalité immobilière en Essonne
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 245 €) est inférieur au prix moyen (3 888 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 194 communes, dont les principales sont Évry-Courcouronnes, Corbeil-Essonnes, Massy, Savigny-sur-Orge.
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