LMNP Orsay (91)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Orsay.
Quelle rentabilité LMNP à Orsay en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
6,7 %
Net au réel (studio)
6,3 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Orsay. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Orsay (91)
4 091 €
Prix médian / m²
25 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
165
Transactions / an
LMNP à Orsay : analyse
Orsay (91), en région Île-de-France, affiche un prix moyen de 5 083 euros/m² (-12% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 25 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Orsay
T2 45 m² — Orsay
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Orsay
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Orsay :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 7 620 € | 7 620 € | 13 728 € | 13 728 € |
| Abattement / Charges | -3 810 € | -1 905 € | -6 864 € | -3 432 € |
| Amortissement | — | -3 068 € | — | -5 523 € |
| Base imposable | 3 810 € | 2 647 € | 6 864 € | 4 773 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 143 € | 794 € | 2 059 € | 1 432 € |
| Rendement net fiscal | 6,3% | 6,7% | 6,3% | 6,7% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 349 euros/an d'impôt pour un studio et 627 euros/an pour un T2 à Orsay.
Pourquoi investir en meublé à Orsay
Orsay, avec un prix médian de $4 091 euros/m² ($$-12 % sur un an) et $165 transactions annuelles, se prête à une analyse LMNP au cas par cas : le rendement dépend du loyer réel et des charges, pas de la réputation du département. Les principales villes, notamment et , concentrent la demande de meublés : c'est là que le taux d'occupation se juge. Étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité sont le cœur de la demande de meublés, à mesurer selon la taille du bassin local.
Avec un prix moyen de 5 083 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Orsay combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (2222 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Île-de-France renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Orsay est proche de 5 départements : Seine-et-Marne, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Yvelines, Eure-et-Loir. Avec un prix médian de 4 091 euros/m², comparez les rendements à Orsay avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Orsay
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Orsay ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Orsay ?
Orsay est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Orsay ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Orsay en 2026
La ville d'Orsay affiche un prix de vente médian de 4 091 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 083 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 16 498 habitants, la ville présente une densité de 2 222 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 165 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 26 % plus cher que la médiane du département (Essonne), et 67 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Orsay
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 818 €/m² contre 4 358 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 245 460 €, soit une mensualité de 1 190 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 400 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 409 100 €, avec une mensualité de 1 983 € (salaire requis : 5 666 € net/mois).
Les prix à Orsay sont 67 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-et-Marne affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Orsay | 4 091 € | en baisse | 16 498 |
| Seine-et-Marne | 3 130 € | -6,1 % | 1 468 108 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Orsay
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 091 €) est inférieur au prix moyen (5 083 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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