LMNP Les Ulis (91)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle aux Ulis.
Quelle rentabilité LMNP aux Ulis en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
7,0 %
Net au réel (studio)
6,7 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché aux Ulis. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Les Ulis (91)
2 408 €
Prix médian / m²
16 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
160
Transactions / an
LMNP aux Ulis : analyse
Les Ulis (91), en région Île-de-France, affiche un prix moyen de 3 158 euros/m² (-12% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 16 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Les Ulis
T2 45 m² — Les Ulis
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Les Ulis
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement aux Ulis :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 4 740 € | 4 740 € | 8 532 € | 8 532 € |
| Abattement / Charges | -2 370 € | -1 185 € | -4 266 € | -2 133 € |
| Amortissement | — | -1 806 € | — | -3 251 € |
| Base imposable | 2 370 € | 1 749 € | 4 266 € | 3 148 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 711 € | 525 € | 1 280 € | 944 € |
| Rendement net fiscal | 6,7% | 7,0% | 6,7% | 7,0% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 186 euros/an d'impôt pour un studio et 336 euros/an pour un T2 aux Ulis.
Pourquoi investir en meublé aux Ulis
Les Ulis offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 158 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 25 886 habitants.
L'avantage du meublé aux Ulis réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-12% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Les Ulis est proche de 5 départements : Seine-et-Marne, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Yvelines, Eure-et-Loir. Avec un prix médian de 2 408 euros/m², le marché aux Ulis se compare aux départements voisins pour trouver le meilleur rendement selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Les Ulis
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP aux Ulis ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé aux Ulis ?
Les Ulis est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP aux Ulis ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Les Ulis en 2026
La ville de Les Ulis affiche un prix de vente médian de 2 408 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 158 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 25 886 habitants, la ville présente une densité de 4 726 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 160 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 26 % moins cher que la médiane du département (Essonne), et au même niveau que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Les Ulis
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 054 €/m² contre 4 032 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 144 480 €, soit une mensualité de 700 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 000 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 240 800 €, avec une mensualité de 1 167 € (salaire requis : 3 334 € net/mois).
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Les Ulis | 2 408 € | en baisse | 25 886 |
| Seine-et-Marne | 3 130 € | -6,1 % | 1 468 108 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Les Ulis
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 408 €) est inférieur au prix moyen (3 158 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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