LMNP Étampes (91)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Étampes.
Quelle rentabilité LMNP à Étampes en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
6,0 %
Net au réel (studio)
5,6 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Étampes. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Étampes (91)
2 500 €
Prix médian / m²
14 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
325
Transactions / an
LMNP à Étampes : analyse
Étampes (91), en région Île-de-France, affiche un prix moyen de 2 740 euros/m² (-6,8% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 14 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Étampes
T2 45 m² — Étampes
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Étampes
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Étampes :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 4 116 € | 4 116 € | 7 404 € | 7 404 € |
| Abattement / Charges | -2 058 € | -1 029 € | -3 702 € | -1 851 € |
| Amortissement | — | -1 875 € | — | -3 375 € |
| Base imposable | 2 058 € | 1 212 € | 3 702 € | 2 178 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 617 € | 364 € | 1 111 € | 653 € |
| Rendement net fiscal | 5,6% | 6,0% | 5,6% | 6,0% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 253 euros/an d'impôt pour un studio et 458 euros/an pour un T2 à Étampes.
Pourquoi investir en meublé à Étampes
Étampes offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (2 740 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 26 857 habitants.
L'avantage du meublé à Étampes réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-6,8% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Étampes est proche de 5 départements : Seine-et-Marne, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Yvelines, Eure-et-Loir. Avec un prix médian de 2 500 euros/m², le marché à Étampes se compare aux départements voisins pour trouver le meilleur rendement selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Étampes
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Étampes ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Étampes ?
Étampes est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Étampes ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Étampes en 2026
La ville d'Étampes affiche un prix de vente médian de 2 500 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 740 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6,8 %). Avec 26 857 habitants, la ville présente une densité de 584 hab/km², un territoire dense.
Le marché immobilier enregistre environ 325 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 23 % moins cher que la médiane du département (Essonne), et au même niveau que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Étampes
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 777 €/m² contre 2 669 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 150 000 €, soit une mensualité de 727 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 077 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 250 000 €, avec une mensualité de 1 212 € (salaire requis : 3 463 € net/mois).
Les prix à Étampes sont 2 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Étampes | 2 500 € | -6,8 % | 26 857 |
| Seine-et-Marne | 3 130 € | -6,1 % | 1 468 108 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Étampes
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 500 €) est inférieur au prix moyen (2 740 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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