LMNP Fleury-Mérogis (91)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Fleury-Mérogis.
Quelle rentabilité LMNP à Fleury-Mérogis en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,6 %
Net au réel (studio)
5,2 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Fleury-Mérogis. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Fleury-Mérogis (91)
2 737 €
Prix médian / m²
14 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
41
Transactions / an
LMNP en Fleury-Mérogis : analyse
Fleury-Mérogis (91), en région Île-de-France, affiche un prix moyen de 2 860 euros/m² (-12% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 14 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Fleury-Mérogis
T2 45 m² — Fleury-Mérogis
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Fleury-Mérogis
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Fleury-Mérogis :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 4 296 € | 4 296 € | 7 728 € | 7 728 € |
| Abattement / Charges | -2 148 € | -1 074 € | -3 864 € | -1 932 € |
| Amortissement | — | -2 126 € | — | -3 827 € |
| Base imposable | 2 148 € | 1 096 € | 3 864 € | 1 969 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 644 € | 329 € | 1 159 € | 591 € |
| Rendement net fiscal | 5,2% | 5,6% | 5,1% | 5,6% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 315 euros/an d'impôt pour un studio et 568 euros/an pour un T2 à Fleury-Mérogis.
Pourquoi investir en meublé à Fleury-Mérogis
Fleury-Mérogis offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (2 860 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 13 721 habitants.
L'avantage du meublé à Fleury-Mérogis réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-12% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Fleury-Mérogis est proche de 5 départements : Essonne, Seine-et-Marne, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Yvelines. Le marché locatif à Fleury-Mérogis présente un bon équilibre entre rendement et sécurité. Les départements voisins peuvent offrir des alternatives intéressantes selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Fleury-Mérogis
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Fleury-Mérogis ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Fleury-Mérogis ?
Fleury-Mérogis est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Fleury-Mérogis ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Fleury-Mérogis en 2026
La ville de Fleury-Mérogis affiche un prix de vente médian de 2 737 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 860 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 13 721 habitants, la ville présente une densité de 2 152 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 41 transactions par an, ce qui en fait un marché peu liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 16 % moins cher que la médiane du département (Essonne), et 12 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Fleury-Mérogis
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 835 €/m² contre 2 949 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 164 220 €, soit une mensualité de 796 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 274 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 273 700 €, avec une mensualité de 1 327 € (salaire requis : 3 791 € net/mois).
Les prix à Fleury-Mérogis sont 12 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Fleury-Mérogis | 2 737 € | en baisse | 13 721 |
| Essonne | 3 245 € | -6,3 % | 1 338 485 |
| Seine-et-Marne | 3 130 € | -6,1 % | 1 468 108 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Fleury-Mérogis
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 737 €) est inférieur au prix moyen (2 860 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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