LMNP Morne-à-l'Eau (971)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Morne-à-l'Eau.
Quelle rentabilité LMNP à Morne-à-l'Eau en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
7,1 %
Net au réel (studio)
6,8 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Morne-à-l'Eau. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Morne-à-l'Eau (971)
3 023 €
Prix médian / m²
20 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
28
Transactions / an
LMNP à Morne-à-l'Eau : analyse
Morne-à-l'Eau (971), en région Guadeloupe, affiche un prix moyen de 4 045 euros/m² (+12% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 20 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Morne-à-l'Eau
T2 45 m² — Morne-à-l'Eau
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Morne-à-l'Eau
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Morne-à-l'Eau :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 6 072 € | 6 072 € | 10 920 € | 10 920 € |
| Abattement / Charges | -3 036 € | -1 518 € | -5 460 € | -2 730 € |
| Amortissement | — | -2 267 € | — | -4 081 € |
| Base imposable | 3 036 € | 2 287 € | 5 460 € | 4 109 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 911 € | 686 € | 1 638 € | 1 233 € |
| Rendement net fiscal | 6,8% | 7,1% | 6,8% | 7,1% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 225 euros/an d'impôt pour un studio et 405 euros/an pour un T2 à Morne-à-l'Eau.
Pourquoi investir en meublé à Morne-à-l'Eau
Morne-à-l'Eau, avec un prix médian de $3 023 euros/m² ($+$12 % sur un an) et $28 transactions annuelles, se prête à une analyse LMNP au cas par cas : le rendement dépend du loyer réel et des charges, pas de la réputation du département. Les principales villes, notamment et , concentrent la demande de meublés : c'est là que le taux d'occupation se juge. Étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité sont le cœur de la demande de meublés, à mesurer selon la taille du bassin local.
Avec un prix moyen de 4 045 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Morne-à-l'Eau combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (232 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Guadeloupe renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
Questions fréquentes — LMNP Morne-à-l'Eau
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Morne-à-l'Eau ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Morne-à-l'Eau ?
Morne-à-l'Eau est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Morne-à-l'Eau ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Morne-à-l'Eau en 2026
La ville de Morne-à-l'Eau affiche un prix de vente médian de 3 023 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 045 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 16 228 habitants, la ville présente une densité de 232 hab/km², un territoire moyennement dense.
Le marché immobilier enregistre environ 28 transactions par an, ce qui en fait un marché peu liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 8 % moins cher que la médiane du département (Guadeloupe), et 23 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Morne-à-l'Eau
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 0 €/m² contre 4 045 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 181 380 €, soit une mensualité de 879 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 511 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 302 300 €, avec une mensualité de 1 465 € (salaire requis : 4 186 € net/mois).
Les prix à Morne-à-l'Eau sont 23 % au-dessus de la moyenne nationale.
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Morne-à-l'Eau
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 023 €) est inférieur au prix moyen (4 045 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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