LMNP Fontainebleau (77)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Fontainebleau.
Quelle rentabilité LMNP à Fontainebleau en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,6 %
Net au réel (studio)
5,2 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Fontainebleau. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Fontainebleau (77)
4 787 €
Prix médian / m²
28 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
253
Transactions / an
LMNP en Fontainebleau : analyse
Fontainebleau (77), en région Île-de-France, affiche un prix moyen de 5 683 euros/m² (-2,9% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 28 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Fontainebleau
T2 45 m² — Fontainebleau
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Fontainebleau
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Fontainebleau :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 8 520 € | 8 520 € | 15 348 € | 15 348 € |
| Abattement / Charges | -4 260 € | -2 130 € | -7 674 € | -3 837 € |
| Amortissement | — | -4 179 € | — | -7 522 € |
| Base imposable | 4 260 € | 2 211 € | 7 674 € | 3 989 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 278 € | 663 € | 2 302 € | 1 197 € |
| Rendement net fiscal | 5,2% | 5,6% | 5,2% | 5,6% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 615 euros/an d'impôt pour un studio et 1 105 euros/an pour un T2 à Fontainebleau.
Pourquoi investir en meublé à Fontainebleau
Fontainebleau bénéficie d'une attractivité forte qui en fait un département privilégié pour l'investissement LMNP. La demande locative soutenue, notamment à et , garantit un taux d'occupation élevé pour les meublés. Les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité recherchent activement des logements meublés, prêts à habiter.
Avec un prix moyen de 5 683 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Fontainebleau combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (90 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Île-de-France renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Fontainebleau est proche de 5 départements : Seine-et-Marne, Essonne, Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis, Val-d'Oise. Le marché locatif à Fontainebleau est dynamique, avec une forte demande pour les meublés. Comparez les rendements avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Fontainebleau
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Fontainebleau ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Fontainebleau ?
Fontainebleau est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Fontainebleau ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Fontainebleau en 2026
La ville de Fontainebleau affiche un prix de vente médian de 4 787 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 683 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,9 %). Avec 15 583 habitants, la ville présente une densité de 90 hab/km², un territoire peu dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 253 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 53 % plus cher que la médiane du département (Seine-et-Marne), et 96 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Fontainebleau
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 572 €/m² contre 6 122 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 287 220 €, soit une mensualité de 1 392 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 977 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 478 700 €, avec une mensualité de 2 320 € (salaire requis : 6 629 € net/mois).
Les prix à Fontainebleau sont 96 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-et-Marne, Essonne affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Fontainebleau | 4 787 € | -2,9 % | 15 583 |
| Seine-et-Marne | 3 130 € | -6,1 % | 1 468 108 |
| Essonne | 3 245 € | -6,3 % | 1 338 485 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Fontainebleau
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 787 €) est inférieur au prix moyen (5 683 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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