LMNP Dunkerque (59)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Dunkerque.
Quelle rentabilité LMNP à Dunkerque en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
7,6 %
Net au réel (studio)
7,4 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Dunkerque. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Dunkerque (59)
2 275 €
Prix médian / m²
16 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
1 348
Transactions / an
LMNP à Dunkerque : analyse
Dunkerque (59), en région Hauts-de-France, affiche un prix moyen de 3 288 euros/m² (-3,6% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 16 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Dunkerque
T2 45 m² — Dunkerque
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Dunkerque
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Dunkerque :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 4 932 € | 4 932 € | 8 880 € | 8 880 € |
| Abattement / Charges | -2 466 € | -1 233 € | -4 440 € | -2 220 € |
| Amortissement | — | -1 706 € | — | -3 071 € |
| Base imposable | 2 466 € | 1 993 € | 4 440 € | 3 589 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 740 € | 598 € | 1 332 € | 1 077 € |
| Rendement net fiscal | 7,4% | 7,6% | 7,4% | 7,6% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 142 euros/an d'impôt pour un studio et 255 euros/an pour un T2 à Dunkerque.
Pourquoi investir en meublé à Dunkerque
Dunkerque offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 288 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 86 263 habitants.
L'avantage du meublé à Dunkerque réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-3,6% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Dunkerque est proche de 3 départements : Pas-de-Calais, Somme, Aisne. Avec un prix médian de 2 275 euros/m², le marché à Dunkerque se compare aux départements voisins pour trouver le meilleur rendement selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Dunkerque
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Dunkerque ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Dunkerque ?
Dunkerque est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Dunkerque ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Dunkerque en 2026
La ville de Dunkerque affiche un prix de vente médian de 2 275 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 288 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,6 %). Avec 86 263 habitants, la ville présente une densité de 2 056 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 1 348 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 3 % plus cher que la médiane du département (Nord), et 7 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Dunkerque
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 185 €/m² contre 2 225 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 136 500 €, soit une mensualité de 662 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 891 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 227 500 €, avec une mensualité de 1 103 € (salaire requis : 3 151 € net/mois).
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Dunkerque | 2 275 € | -3,6 % | 86 263 |
| Pas-de-Calais | 1 860 € | -3,3 % | 1 457 905 |
| Somme | 1 894 € | -5,8 % | 565 413 |
| Aisne | 1 333 € | -4 % | 523 342 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Dunkerque
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 275 €) est inférieur au prix moyen (3 288 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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