LMNP Carcassonne (11)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Carcassonne.
Quelle rentabilité LMNP à Carcassonne en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,6 %
Net au réel (studio)
5,1 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Carcassonne. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Carcassonne (11)
1 579 €
Prix médian / m²
14 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
1 043
Transactions / an
LMNP en Carcassonne : analyse
Carcassonne (11), en région Occitanie, affiche un prix moyen de 2 716 euros/m² (-3,5% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 14 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Carcassonne
T2 45 m² — Carcassonne
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Carcassonne
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Carcassonne :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 4 080 € | 4 080 € | 7 332 € | 7 332 € |
| Abattement / Charges | -2 040 € | -1 020 € | -3 666 € | -1 833 € |
| Amortissement | — | -2 028 € | — | -3 650 € |
| Base imposable | 2 040 € | 1 032 € | 3 666 € | 1 849 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 612 € | 310 € | 1 100 € | 555 € |
| Rendement net fiscal | 5,1% | 5,6% | 5,1% | 5,6% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 302 euros/an d'impôt pour un studio et 545 euros/an pour un T2 à Carcassonne.
Pourquoi investir en meublé à Carcassonne
Carcassonne offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (2 716 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 46 080 habitants.
L'avantage du meublé à Carcassonne réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-3,5% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Carcassonne est proche de 5 départements : Aude, Hérault, Tarn, Haute-Garonne, Ariège. Le marché locatif à Carcassonne présente un bon équilibre entre rendement et sécurité. Les départements voisins peuvent offrir des alternatives intéressantes selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Carcassonne
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Carcassonne ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Carcassonne ?
Carcassonne est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Carcassonne ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Carcassonne en 2026
La ville de Carcassonne affiche un prix de vente médian de 1 579 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (2 716 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-3,5 %). Avec 46 080 habitants, la ville présente une densité de 707 hab/km², un territoire dense.
C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 1 043 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 24 % moins cher que la médiane du département (Aude), et 35 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Carcassonne
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 704 €/m² contre 2 732 €/m² pour une maison (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 94 740 €, soit une mensualité de 459 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 311 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 157 900 €, avec une mensualité de 765 € (salaire requis : 2 186 € net/mois).
Les prix à Carcassonne sont 35 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Aude, Hérault, Tarn affichent des prix plus élevés.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Carcassonne | 1 579 € | -3,5 % | 46 080 |
| Aude | 2 078 € | +0,6 % | 379 648 |
| Hérault | 3 307 € | -2,7 % | 1 230 289 |
| Tarn | 1 811 € | -5,2 % | 397 352 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Carcassonne
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 579 €) est inférieur au prix moyen (2 716 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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