Quel est le rendement locatif moyen en LMNP dans la Haute-Garonne ?

Le rendement brut estimé pour un investissement meublé dans la Haute-Garonne est d'environ 6,0% en 2026. Après fiscalité, le rendement net se situe entre 6,1% (micro-BIC) et 6,5% (régime réel) pour un studio de 25 m². Les meublés offrent un rendement supérieur de 20 à 25% par rapport à la location nue.

Quelle est la durée d'amortissement d'un bien LMNP dans la Haute-Garonne ?

En LMNP au régime réel, le bien immobilier s'amortit sur 25 à 40 ans pour le gros œuvre et 10 à 15 ans pour les composants (toiture, installations). Le mobilier s'amortit sur 5 à 10 ans. Dans le Haute-Garonne, pour un bien à 3 386 euros/m², l'amortissement annuel représente environ 3% du prix, soit 102 euros/m²/an déductibles des revenus locatifs.

Mis à jour juillet 2026

LMNP Haute-Garonne (31)

Q: Le Haute-Garonne est-il en zone tendue pour la location meublée ?

Le Haute-Garonne comprend plusieurs communes en zone tendue, notamment Toulouse et Colomiers. En zone tendue, l'encadrement des loyers peut s'appliquer et la taxe sur les logements vacants est majorée. Cependant, la demande locative forte garantit un bon taux d'occupation pour les meublés.

Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle dans la Haute-Garonne.

Quelle rentabilité LMNP dans la Haute-Garonne en 2026 ?

6,0 % de rendement brut meublé

6,5 %

Net au réel (studio)

6,1 %

Net micro-BIC (studio)

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Rendement d'un studio meublé au prix du marché dans la Haute-Garonne. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.

Chiffres clés LMNP — Haute-Garonne (31)

2 831 €

Prix médian / m²

17 €

Loyer meublé / m² / mois

6,0%

Rendement brut

19 442

Transactions / an

LMNP dans la Haute-Garonne : analyse

Le département Haute-Garonne (31), en région Occitanie, affiche un prix moyen de 3 386 euros/m² (-4,4% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 17 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.

Studio 25 m² — Haute-Garonne

Prix d'acquisition 70 775 €

Loyer meublé mensuel 423 € / mois

Revenus locatifs annuels 5 076 € / an

Rendement brut 7,2 %

T2 45 m² — Haute-Garonne

Prix d'acquisition 127 395 €

Loyer meublé mensuel 762 € / mois

Revenus locatifs annuels 9 144 € / an

Rendement brut 7,2 %

Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Haute-Garonne

En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement dans la Haute-Garonne :

	Studio 25 m²		T2 45 m²
	Micro-BIC	Réel	Micro-BIC	Réel
Revenus locatifs	5 076 €	5 076 €	9 144 €	9 144 €
Abattement / Charges	-2 538 €	-1 269 €	-4 572 €	-2 286 €
Amortissement	—	-2 123 €	—	-3 822 €
Base imposable	2 538 €	1 684 €	4 572 €	3 036 €
Impôt estimé (TMI 30%)	761 €	505 €	1 372 €	911 €
Rendement net fiscal	6,1%	6,5%	6,1%	6,5%

* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 256 euros/an d'impôt pour un studio et 461 euros/an pour un T2 dans la Haute-Garonne.

Pourquoi investir en meublé dans la Haute-Garonne

Le Haute-Garonne, avec un prix médian de $2 831 euros/m² ($$-4,4 % sur un an) et $19 442 transactions annuelles, se prête à une analyse LMNP au cas par cas : le rendement dépend du loyer réel et des charges, pas de la réputation du département. Les principales villes, notamment Toulouse et Colomiers, concentrent la demande de meublés : c'est là que le taux d'occupation se juge. Étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité sont le cœur de la demande de meublés, à mesurer selon la taille du bassin local.

Avec un prix moyen de 3 386 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Haute-Garonne combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (233 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Occitanie renforcent la pertinence d'un investissement meublé.

LMNP : comparaison avec les départements voisins

Le Haute-Garonne est voisin de 5 départements : Ariège, Aude, Tarn, Tarn-et-Garonne, Gers. Avec un prix médian de 2 831 euros/m², comparez les rendements dans la Haute-Garonne avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.

Ariège Aude Tarn Tarn-et-Garonne Gers

Questions fréquentes — LMNP Haute-Garonne

Quel est le meilleur régime fiscal LMNP dans la Haute-Garonne ?

Pour un investissement LMNP dans la Haute-Garonne, le régime réel simplifié est généralement plus avantageux. Pour un studio de 25 m² à 70 775 euros, vous économisez environ 256 euros d'impôt par an par rapport au micro-BIC grâce à l'amortissement. Le micro-BIC (50% d'abattement) est plus simple administrativement mais rarement optimal.

Quel rendement attendre d'un investissement meublé dans la Haute-Garonne ?

Le rendement brut estimé pour un meublé dans la Haute-Garonne est de 6,0% en 2026. Après fiscalité au régime réel, le rendement net se situe autour de 6,5% pour un studio et 6,5% pour un T2. La location meublée offre un rendement 20 à 25% supérieur à la location nue.

Le Haute-Garonne est-il en zone tendue pour la location meublée ?

Avec un prix médian de 2 831 euros/m², l'encadrement des loyers peut s'appliquer dans les communes classées en zone tendue du Haute-Garonne : vérifiez les arrêtés préfectoraux pour votre commune.

Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP dans la Haute-Garonne ?

En LMNP au régime réel, l'amortissement se décompose : gros œuvre sur 25 à 40 ans, composants (toiture, installations) sur 10 à 15 ans, mobilier sur 5 à 10 ans. Pour un bien à 3 386 euros/m² dans la Haute-Garonne, l'amortissement annuel représente environ 102 euros/m²/an déductibles. Le terrain (environ 15-20% du prix) n'est pas amortissable.

Analyse locale

Le marché immobilier en Haute-Garonne en 2026

Le département Haute-Garonne (31) affiche un prix de vente médian de 2 831 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 386 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-4,4 %). Avec ses 1 471 468 habitants répartis sur 6 309 km², le département présente une densité de 233 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 19 442 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 16 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Haute-Garonne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 816 €/m² contre 2 913 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 169 860 €, soit une mensualité de 823 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 351 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 283 100 €, avec une mensualité de 1 372 € (salaire requis : 3 920 € net/mois).

Les prix en Haute-Garonne sont 16 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Ariège, Aude, Tarn affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Haute-Garonne	2 831 €	-4,4 %	1 471 468
Ariège	1 667 €	+0 %	155 722
Aude	2 078 €	+0,6 %	379 648
Tarn	1 811 €	-5,2 %	397 352

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Principales villes en Haute-Garonne

Toulouse 514 819 hab.

3 403 €/m²

Colomiers 40 882 hab.

2 664 €/m²

Tournefeuille 30 168 hab.

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Haute-Garonne

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 49 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Haute-Garonne

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 831 €) est inférieur au prix moyen (3 386 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 586 communes, dont les principales sont Toulouse, Colomiers, Tournefeuille, Blagnac.

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