LMNP Toulouse (31)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Toulouse.
Quelle rentabilité LMNP à Toulouse en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,6 %
Net au réel (studio)
5,1 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Toulouse. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Toulouse (31)
3 403 €
Prix médian / m²
22 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
7 503
Transactions / an
LMNP en Toulouse : analyse
Toulouse (31), en région Occitanie, affiche un prix moyen de 4 302 euros/m² (-3,7% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 22 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Toulouse
T2 45 m² — Toulouse
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Toulouse
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Toulouse :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 6 456 € | 6 456 € | 11 616 € | 11 616 € |
| Abattement / Charges | -3 228 € | -1 614 € | -5 808 € | -2 904 € |
| Amortissement | — | -3 206 € | — | -5 771 € |
| Base imposable | 3 228 € | 1 636 € | 5 808 € | 2 941 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 968 € | 491 € | 1 742 € | 882 € |
| Rendement net fiscal | 5,1% | 5,6% | 5,1% | 5,6% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 477 euros/an d'impôt pour un studio et 860 euros/an pour un T2 à Toulouse.
Pourquoi investir en meublé à Toulouse
Toulouse bénéficie d'une attractivité forte qui en fait un département privilégié pour l'investissement LMNP. La demande locative soutenue, notamment à et , garantit un taux d'occupation élevé pour les meublés. Les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité recherchent activement des logements meublés, prêts à habiter.
Avec un prix moyen de 4 302 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Toulouse combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (4361 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Occitanie renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Toulouse est proche de 5 départements : Haute-Garonne, Ariège, Aude, Tarn, Tarn-et-Garonne. Le marché locatif à Toulouse est dynamique, avec une forte demande pour les meublés. Comparez les rendements avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Toulouse
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Toulouse ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Toulouse ?
Toulouse est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Toulouse ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Toulouse en 2026
La ville de Toulouse affiche un prix de vente médian de 3 403 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 302 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,7 %). Avec 514 819 habitants, la ville présente une densité de 4 361 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 7 503 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 20 % plus cher que la médiane du département (Haute-Garonne), et 39 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Toulouse
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 275 €/m² contre 4 460 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 204 180 €, soit une mensualité de 990 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 829 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 340 300 €, avec une mensualité de 1 649 € (salaire requis : 4 711 € net/mois).
Les prix à Toulouse sont 39 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Haute-Garonne, Ariège, Aude affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Toulouse | 3 403 € | -3,7 % | 514 819 |
| Haute-Garonne | 2 831 € | -4,4 % | 1 471 468 |
| Ariège | 1 667 € | +0 % | 155 722 |
| Aude | 2 078 € | +0,6 % | 379 648 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Toulouse
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 403 €) est inférieur au prix moyen (4 302 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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