LMNP Aube (10)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle dans l'Aube.
Quelle rentabilité LMNP dans l'Aube en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
3,8 %
Net au réel (studio)
3,3 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché dans l'Aube. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Aube (10)
1 638 €
Prix médian / m²
13 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
4 694
Transactions / an
LMNP en Aube : analyse
Le département Aube (10), en région Grand Est, affiche un prix moyen de 2 601 euros/m² (-4,3% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 13 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Aube
T2 45 m² — Aube
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Aube
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement dans l'Aube :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 3 900 € | 3 900 € | 7 020 € | 7 020 € |
| Abattement / Charges | -1 950 € | -975 € | -3 510 € | -1 755 € |
| Amortissement | — | -3 043 € | — | -5 477 € |
| Base imposable | 1 950 € | 0 € | 3 510 € | 0 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 585 € | 0 € | 1 053 € | 0 € |
| Rendement net fiscal | 3,3% | 3,8% | 3,3% | 3,8% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 585 euros/an d'impôt pour un studio et 1 053 euros/an pour un T2 dans l'Aube.
Pourquoi investir en meublé dans l'Aube
Le Aube bénéficie d'une attractivité forte qui en fait un département privilégié pour l'investissement LMNP. La demande locative soutenue, notamment à Troyes et Romilly-sur-Seine, garantit un taux d'occupation élevé pour les meublés. Les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité recherchent activement des logements meublés, prêts à habiter.
Avec un prix moyen de 2 601 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Aube combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (52 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Grand Est renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Le Aube est voisin de 5 départements : Aube, Marne, Haute-Marne, Côte-d'Or, Yonne. Le marché locatif dans l'Aube est dynamique, avec une forte demande pour les meublés. Comparez les rendements avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Aube
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP dans l'Aube ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé dans l'Aube ?
Le Aube est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP dans l'Aube ?
Analyse locale
Le marché immobilier en Aube en 2026
Le département Aube (10) affiche un prix de vente médian de 1 638 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (2 601 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-4,3 %). Avec ses 310 447 habitants répartis sur 6 004 km², le département présente une densité de 52 hab/km², un territoire peu dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 4 694 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 33 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget en Aube
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 057 €/m² contre 1 693 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 98 280 €, soit une mensualité de 476 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 360 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 163 800 €, avec une mensualité de 794 € (salaire requis : 2 269 € net/mois).
Les prix en Aube sont 33 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Marne affiche des prix plus élevés.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Aube | 1 638 € | -4,3 % | 310 447 |
| Aube | 1 638 € | -4,3 % | 310 447 |
| Marne | 2 129 € | -4,2 % | 563 076 |
| Haute-Marne | 1 068 € | -6,6 % | 168 331 |
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Principales villes en Aube
Toutes les communes
Toutes les communes couvertes en Aube
Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 8 communes couvertes du département.
Fiscalité
Fiscalité immobilière en Aube
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 638 €) est inférieur au prix moyen (2 601 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 431 communes, dont les principales sont Troyes, Romilly-sur-Seine, Saint-André-les-Vergers, La Chapelle-Saint-Luc.
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