LMNP Aube (10)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle dans l'Aube.
Quelle rentabilité LMNP dans l'Aube en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
8,3 %
Net au réel (studio)
8,1 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché dans l'Aube. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Aube (10)
1 638 €
Prix médian / m²
13 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
4 694
Transactions / an
LMNP dans l'Aube : analyse
Le département Aube (10), en région Grand Est, affiche un prix moyen de 2 601 euros/m² (-4,3% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 13 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Aube
T2 45 m² — Aube
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Aube
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement dans l'Aube :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 3 900 € | 3 900 € | 7 020 € | 7 020 € |
| Abattement / Charges | -1 950 € | -975 € | -3 510 € | -1 755 € |
| Amortissement | — | -1 229 € | — | -2 211 € |
| Base imposable | 1 950 € | 1 696 € | 3 510 € | 3 054 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 585 € | 509 € | 1 053 € | 916 € |
| Rendement net fiscal | 8,1% | 8,3% | 8,1% | 8,3% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 76 euros/an d'impôt pour un studio et 137 euros/an pour un T2 dans l'Aube.
Pourquoi investir en meublé dans l'Aube
Le Aube, avec un prix médian de $1 638 euros/m² ($$-4,3 % sur un an) et $4 694 transactions annuelles, se prête à une analyse LMNP au cas par cas : le rendement dépend du loyer réel et des charges, pas de la réputation du département. Les principales villes, notamment Troyes et Romilly-sur-Seine, concentrent la demande de meublés : c'est là que le taux d'occupation se juge. Étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité sont le cœur de la demande de meublés, à mesurer selon la taille du bassin local.
Avec un prix moyen de 2 601 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Aube combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (52 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Grand Est renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Le Aube est voisin de 5 départements : Marne, Haute-Marne, Côte-d'Or, Yonne, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 1 638 euros/m², comparez les rendements dans l'Aube avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Aube
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP dans l'Aube ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé dans l'Aube ?
Le Aube est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP dans l'Aube ?
Analyse locale
Le marché immobilier en Aube en 2026
Le département Aube (10) affiche un prix de vente médian de 1 638 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (2 601 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-4,3 %). Avec ses 310 447 habitants répartis sur 6 004 km², le département présente une densité de 52 hab/km², un territoire peu dense.
Le marché immobilier enregistre environ 4 694 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 33 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget en Aube
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 057 €/m² contre 1 693 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 98 280 €, soit une mensualité de 476 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 360 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 163 800 €, avec une mensualité de 794 € (salaire requis : 2 269 € net/mois).
Les prix en Aube sont 33 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Marne, Côte-d'Or affichent des prix plus élevés.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Aube | 1 638 € | -4,3 % | 310 447 |
| Marne | 2 129 € | -4,2 % | 563 076 |
| Haute-Marne | 1 068 € | -6,6 % | 168 331 |
| Côte-d'Or | 2 400 € | -4 % | 540 100 |
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Principales villes en Aube
Toutes les communes
Toutes les communes couvertes en Aube
Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 8 communes couvertes du département.
Fiscalité
Fiscalité immobilière en Aube
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 638 €) est inférieur au prix moyen (2 601 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 431 communes, dont les principales sont Troyes, Romilly-sur-Seine, Saint-André-les-Vergers, La Chapelle-Saint-Luc.
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