LMNP Bouguenais (44)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Bouguenais.
Quelle rentabilité LMNP à Bouguenais en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
4,1 %
Net au réel (studio)
3,5 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Bouguenais. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Bouguenais (44)
3 000 €
Prix médian / m²
18 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
211
Transactions / an
LMNP en Bouguenais : analyse
Bouguenais (44), en région Pays de la Loire, affiche un prix moyen de 3 530 euros/m² (-10% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 18 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Bouguenais
T2 45 m² — Bouguenais
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Bouguenais
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Bouguenais :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 5 292 € | 5 292 € | 9 528 € | 9 528 € |
| Abattement / Charges | -2 646 € | -1 323 € | -4 764 € | -2 382 € |
| Amortissement | — | -3 860 € | — | -6 947 € |
| Base imposable | 2 646 € | 109 € | 4 764 € | 199 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 794 € | 33 € | 1 429 € | 60 € |
| Rendement net fiscal | 3,5% | 4,1% | 3,5% | 4,1% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 761 euros/an d'impôt pour un studio et 1 369 euros/an pour un T2 à Bouguenais.
Pourquoi investir en meublé à Bouguenais
Bouguenais offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 530 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 20 530 habitants.
L'avantage du meublé à Bouguenais réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-10% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Bouguenais est proche de 5 départements : Loire-Atlantique, Morbihan, Ille-et-Vilaine, Maine-et-Loire, Vendée. Le marché locatif à Bouguenais présente un bon équilibre entre rendement et sécurité. Les départements voisins peuvent offrir des alternatives intéressantes selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Bouguenais
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Bouguenais ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Bouguenais ?
Bouguenais est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Bouguenais ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Bouguenais en 2026
La ville de Bouguenais affiche un prix de vente médian de 3 000 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 530 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-10 %). Avec 20 530 habitants, la ville présente une densité de 658 hab/km², un territoire dense.
C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 211 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 4 % moins cher que la médiane du département (Loire-Atlantique), et 23 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Bouguenais
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 146 €/m² contre 3 080 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 180 000 €, soit une mensualité de 872 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 491 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 300 000 €, avec une mensualité de 1 454 € (salaire requis : 4 154 € net/mois).
Les prix à Bouguenais sont 23 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Bouguenais | 3 000 € | -10 % | 20 530 |
| Loire-Atlantique | 3 125 € | -5,3 % | 1 487 570 |
| Morbihan | 2 706 € | -2 % | 783 390 |
| Ille-et-Vilaine | 2 723 € | -3,6 % | 1 120 666 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Bouguenais
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 000 €) est inférieur au prix moyen (3 530 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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